時間：2023-02-27 11:06:31
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1.房地產的概念。在我國所謂房地產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益（權利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。
房地產主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產開發(fā)經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區(qū)位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區(qū)位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：
2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發(fā)展和商品經濟發(fā)達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發(fā)建設方案變成現(xiàn)實，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。
房地產市場營銷包括有開發(fā)商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產開發(fā)商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時房地產業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發(fā)商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環(huán)境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環(huán)境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發(fā)商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯(lián)合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
二、房地產營銷策略的發(fā)展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現(xiàn)代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發(fā)，衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業(yè)識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發(fā)價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業(yè)設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業(yè)要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業(yè)觀察并應變于市場營銷環(huán)境。
營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。
房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發(fā)展過程經歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規(guī)劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設標準由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現(xiàn)象。
2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發(fā)意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依賴于企業(yè)領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發(fā)的項目充滿了主觀臆斷。
3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實，使開發(fā)商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發(fā)商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發(fā)商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認識到實現(xiàn)銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業(yè)經營目標兼顧企業(yè)、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動都整合和協(xié)調起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業(yè)的營銷活動成為企業(yè)各部門的工作。
三、房地產營銷策略的現(xiàn)狀
目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業(yè)直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務的手段，實現(xiàn)房產的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業(yè)的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢
當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：
品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；
把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；
分期分批賣點不斷——分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果；
進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現(xiàn)階段性銷售目標；
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；
物管跟進后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
四、房地產營銷策略的創(chuàng)新
在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。
在房地產營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調查工作。市場調查對房地產企業(yè)的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據(jù)項目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應從坐商觀念轉變?yōu)樾猩逃^念。
目前，全國各地的房地產發(fā)展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發(fā)展，已經開始轉向買方市場，所以，根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發(fā)商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產開發(fā)商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產企業(yè)，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
3.知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發(fā)商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業(yè)人員先進行房地產行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業(yè)或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發(fā)商運用新技術，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環(huán)境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。
在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產開發(fā)商與很多單位存在利益關系。
首先，應該積極與下游供應商進行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發(fā)建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應當注意商品房產品的售后服務，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。
在信息不對稱理論方面,1961年,喬治•斯蒂格勒在《政治經濟學》雜志上發(fā)表的“信息經濟學”和威廉•維克瑞在《財經》雜志上發(fā)表的“反投機、拍賣和競爭性密封招標”兩篇論文,打破了此前一直統(tǒng)治著經濟學界的基礎假設——完全信息假設,開始強調信息的不完全性,也開創(chuàng)了信息經濟學的先河。20世紀80年代,一些經濟學家把信息不對稱理論引入金融市場的研究領域。2001年諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫•斯蒂格利茨、喬治•阿克洛夫、邁克爾•斯賓賽分別在金融市場、商品交易市場和勞動力市場運用信息不對稱理論進行市場分析。隨著信息不對稱理論和我國房地產經濟的發(fā)展,國內學者對兩者進行了一些定性的研究。劉洪玉、鄭思齊在《城市與房地產經濟學》一書及相關文獻中,均指出了房地產市場的信息不對稱性,李建華(2003)、鄒曉光(2006)等利用信息不對稱原理對房地產市場進行了分析,并提出若干緩解信息不對稱,提高我國房地產市場效率的建議。
二、信息不對稱在房地產經濟中的表現(xiàn)
所謂的信息不對稱是指交易雙方掌握的與交易有關的信息在準確性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。而房地產信息不對稱則表現(xiàn)在置房者與開發(fā)商在信息的豐裕度方面存在著差異。信息不對稱體現(xiàn)在以下五個方面:
1、房產質量信息不對稱。房地產這一特殊的商品不僅結構相對復雜,而且包含的工藝過程亦十分的龐大,對于不具備有專業(yè)鑒別技術水平的置房者來說,是不能完全掌握房產的質量信息。房產質量信息的不對稱,為開發(fā)商創(chuàng)造了極大的議價空間。
2、房產價格信息不對稱。房地產業(yè)的開發(fā)商眾多,各個開發(fā)商的出示的價格存在較大的偏差,尤其是在非寡頭壟斷的情況下,價格的多樣化尤其明顯。
3、房產產權信息不對稱。我國的房地產商品權屬復雜,分為所有權、使用權、抵押權和典當權等,而且使用權年限也不同。而不同的產權信息對于房地產商品在未來的使用或是轉讓、投資中等都有著十分重大的影響,而這些信息大多不為置房者所擁有。
4、市場的供需信息不對稱。商品的價格是由商品的價值決定,并受到市場供求關系的影響。而在一個非完全競爭市場下,供求的關系愈發(fā)顯得重要,這在房地產市場體現(xiàn)的尤為明顯。置房者對于當前房地產市場的供需信息不了解,則在議價過程中容易處于被動地位。
5、市場未來信息不對稱。商品的價格除了受到價值、供求的影響,還受到政府的政策傾向、同行業(yè)的發(fā)展狀況以及國際市場的制約,這些因素在一定程度上對房地產商品的價格產生巨大的作用。尤其隨著國家宏觀調控力度的加大,政策性因素的影響不容忽視,而對未來信息敏感性方面,顯然置房者處于不利地位。
三、信息不對稱產生的原因
針對以上表現(xiàn),究其原因,我們不難發(fā)現(xiàn),造成信息不對稱的原因主要有以下五方面:
1、房地產自身屬性。房地產商品的生產涉及的領域廣闊,市場參與者紛繁復雜,社會分工細致不宜估量；其次,市場的多變性和分散性。多變性和分散性是非完全競爭市場的普遍特點,一方面使得價格的離散程度增加,另一方面也刺激了搜尋行為的發(fā)生。
2、信息資源的稀缺性。信息作為一種稀缺的資源,置房者如果想獲得與房地產的相關信息,需要付出較大的成本,置房者在尋求權益保護時也需要花費較多的成本。
3、羊群行為的影響。羊群效應是指市場參與主體在信息環(huán)境不確定的情況下,行為受到其他參與主體的影響,模仿他人決策,或者過度依賴于輿論(即市場中的壓倒多數(shù)的觀念)或信息,而不考慮自己私人信息的行為。由于置房者之間的信息也是不對稱的,若依靠別人的信息來加強自身的判斷,則加劇了信息不對稱程度和增加了其發(fā)生的可能性。
四、信息不對稱造成的影響
信息不對稱造成的主要影響有逆向選擇和道德風險。逆向選擇是指指由于交易雙方信息不對稱和市場價格下降產生的劣質品驅逐優(yōu)質品,進而出現(xiàn)市場交易產品平均質量下降的現(xiàn)象。而在房地產也表現(xiàn)為空置房節(jié)節(jié)攀升,而房地產市場則呈現(xiàn)供不應求,房價飆升。道德風險指參與合同的一方所面臨的對方可能改變行為而損害到本方利益的風險。在房地產表現(xiàn)為開發(fā)商憑借自身的信息優(yōu)勢,以違背合同的方式,損害置房者的利益。同時,我們不可否認的是,在信息不對稱產生的同時,信息搜尋就顯得有利可圖,在“經濟人”假設的前提下,信息的不對稱在一定程度刺激了信息搜尋行為的產生,這也是本文的著眼點和切入點。五、研究結論和政策建議房地產信息的不對稱性使得置房者增加了支付成本,擴大了管理部分的管理難度。雖然在短期內可能對于房地產開發(fā)商和中介商可以獲得某些眼前的利益,但從行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)自身的長遠發(fā)展來看,都是極為不利的。當然,我們不能追求信息的完全對稱和交易的完全均衡。借鑒制度經濟學的觀點:市場均衡是市場參與者之間相互博弈的結果。也就是說只能消除信息不對稱的程度,達成相對的均衡狀態(tài)。為此,可以從以下四個方面來緩解房地產信息不對稱的現(xiàn)狀。
(一)從國家的角度來看
1、加強對開發(fā)商的規(guī)制和引導,建立進入門檻。開發(fā)商的數(shù)量越多,則價格的離散程度也就越高,信息不對稱的可能性也隨之加大。政府對房地產市場采取一定的門檻制度,“嚴進嚴出”,可以在一定程度上控制開發(fā)商的數(shù)量,提高開發(fā)商的整體質量。
2、建立信息傳輸和公布制度,發(fā)揮非盈利性組織的監(jiān)督作用。對每一個企業(yè)進行信息登記,運用數(shù)據(jù)庫等技術對于房地產開發(fā)商的交易信息、投訴信息、反饋信息、信用信息等予以存檔歸案,方便管理部門和置房者在特定的網站便可以進行查詢。同時,可以借助12315等非營利性組織對開發(fā)商的行為進行監(jiān)督,保障置房者和房產物主的利益和保護。
3、大力加強法律法規(guī)建設,完善領域法規(guī)。雖然我國目前針對房地產市場出現(xiàn)的問題都高度重視,及時反映,出臺了一系列的法規(guī)政策。但是這些大多是在事后進行具體問題的解決,沒有形成一個完善的法律體系。因此要保證房地產市場穩(wěn)定運行,就要建立健全完善的法律法規(guī)體系。同時,要嚴格執(zhí)法,增加市場的透明度、公信度,使房地產行業(yè)健康有序的發(fā)展。
(二)從開發(fā)商的角度來看
1、開發(fā)商要加強自身的宣傳作用和信息披露。一般來說,房地產商的信號往往是自身的優(yōu)質信息或者是對房產進行質量承諾。而進行這些信息披露和產品質量承諾是需要一定的費用,甚至是短期內無法用效益來彌補的,但是對于一個優(yōu)秀的開發(fā)商來說,如果采取了信息披露,不僅闡明了開發(fā)商的實力,為置房者提供了無形的保證,而且采取信息質量保證也更容易引起置房者的信任,從而最終達到銷售的目的。
2、企業(yè)要積極引導和參與行業(yè)規(guī)制,獲得良好的公關效果。隨著社會責任意識的深化,消費者對于負有強烈社會責任感的企業(yè)賦予了更多的青睞,這樣企業(yè)既利用了社會媒體的力量,又收到了良好的公關效果,還有可能成為行業(yè)的領頭羊,從而獲得巨大的后續(xù)效益。同時,目前國家正在規(guī)制房地產業(yè)的良性發(fā)展,如果開發(fā)商能自覺的進行規(guī)制甚至引導行業(yè)進行規(guī)范的行為,勢必能贏得管理部門得贊同,這在國家宏觀調控能夠起到重大作用的國度是十分有效的。
(三)從置房者的角度來看
1、搜尋大量信息,增強信息辨別能力。相對于房地產開發(fā)商而言,置房者僅掌握一定量的包括地理位置,交通狀況、戶型等在內的公共信息,以及自身的消費偏好、消費能力等私人信息。而從開發(fā)商、銷售商及中介商所獲得的房屋信息,大都帶有一定的主觀性,不能公平、客觀的反映市場的真實情況,加之房地產行業(yè)的專業(yè)性較強,絕大多數(shù)的置房者專業(yè)知識匱乏,造成了信息搜尋的成本較高。如果信息搜尋成本高于信息搜尋帶來的效益時,這就不是經濟人的理。
2、努力建立自發(fā)性聯(lián)盟,增強維權意識。置房者可結成消費聯(lián)盟,通過這個組織既可以獲得更多的信息,降低置房者的信息搜尋成本,也可以對開發(fā)商進行監(jiān)督。一旦發(fā)生房地產糾紛,消費聯(lián)盟可借助集體的力量與開發(fā)商協(xié)商調解,增強單個個體的談判抗衡能力,以更好的維護置房者的利益。置房者是信息不對稱問題的主要受害者,正當權利一旦受到侵害,就應當拿起法律的武器,積極主動爭取自己的正當權益。
(四)從房屋中介商的角度來看。
1、提高中介商準入門檻。房屋中介商是房地產二級市場上的主要參與者之一,其服務業(yè)貫穿于房地產經濟運行的全過程。目前我國房地產市場上充斥著形形的中介商,但是由于行業(yè)不規(guī)范,中介從業(yè)人員素質較低,誠信度不高、惡性競爭等因素,房屋中介商未能有效緩解信息不對稱的問題。基于此,有關政府部門要制定相應的法律法規(guī)來規(guī)范房地產中介企業(yè)的行為,提高入市門檻,嚴厲打擊欺瞞消費者的經紀行為,可采取房屋中介商及房地產經紀人從業(yè)資格認定制度等措施,使中介商真正成為解決開發(fā)商和置房者之間信息不對稱的橋梁。
2、樹立房屋中介行業(yè)的誠信作風,發(fā)展連鎖式經營,創(chuàng)建中介企業(yè)品牌。一方面,要提倡誠信為本的企業(yè)文化,增強對中介人員的誠信教育,另一方面,創(chuàng)建中介企業(yè)品牌,可實現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經營,擴大市場的占有率,以優(yōu)質的服務取得消費者的認可,這樣也可以把那些侵害消費者權益、追逐短期利益的企業(yè)擠出市場,有利于中介行業(yè)的長遠發(fā)展。
關鍵詞：房地產經濟學；實踐性教學；探討
中圖分類號：G642.41文獻標志碼：A文章編號：1674-9324（2015）07-0139-02
房地產經濟學課程是我國高等院校的房地產經營管理、工程管理、工商管理和物業(yè)管理等房地產相關專業(yè)的重要課程。課程以管理學、經濟學為基礎，涉及房地產價格、房地產營銷與策劃、房地產法律制度及房地產金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經濟理論直接呈現(xiàn)在學生面前，學生很難清楚地理解經濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產經濟學教學改革的出路之一。
一、房地產經濟學實踐性教學的必要性
西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業(yè)化，在這一歷史背景下產生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產經濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質量的一條切實可行的途徑。
1.實踐性教學真正體現(xiàn)“以學生為主”的教學理念。教學改革的核心內容就是變被動學習為主動學習，激發(fā)學生的學習熱情，學生根據(jù)自己的興趣作出選擇，體現(xiàn)了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現(xiàn)出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調動了學生的內在動力，且能維持長久。
2.實踐性教學能夠做到理論聯(lián)系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業(yè)成長中先人一步。“理論聯(lián)系實際”理念來源于工程師工作對實踐經驗的依賴，房地產經濟學應強調利用課程理論知識解決房地產相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業(yè)評估標準中也強調理論聯(lián)系實際的重要性。通過課程實踐環(huán)節(jié)的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業(yè)發(fā)展。
3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養(yǎng)質量。“知識融合”理念體現(xiàn)了現(xiàn)代教育思路，強調知識的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態(tài)，促使知識產生聚合效應、質變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現(xiàn)人才培養(yǎng)質量的飛躍。
二、當前房地產經濟學教學存在的問題分析
1.教學方法單一。當前房地產經濟學教育主要以傳統(tǒng)式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。
2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產經濟學的課程目標在于培養(yǎng)學生掌握房地產課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。
3.師資水平匱乏。由于房地產經濟學涉及政治經濟學、西方經濟學、區(qū)域經濟學、建筑、規(guī)劃、金融學、財政學、市場營銷、物業(yè)管理等多個領域，造成房地產經濟學涉及的學科領域非常多，房地產經濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業(yè)理論知識。而目前房地產經濟學教師大都畢業(yè)于其他相關專業(yè)，如土地管理、地理、經濟類等，專門從事房地產經濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業(yè)領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業(yè)理論知識的教師面對房地產經濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產經濟學理論教學。
4.考核形式單調。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績?yōu)橹鳎瑢嵺`考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環(huán)節(jié)的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產經濟學課程失去設置的意義。
三、完善房地產經濟學實踐性教學的建議
1.實行案例教學。房地產經濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發(fā)學生的學習興趣。房地產經濟學作為一門應用經濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據(jù)每章教學內容的特點靈活地引入房地產相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養(yǎng)學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產經濟學教學目標的實現(xiàn)。
2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據(jù)教學內容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產宏觀調控政策時，可結合2014年第一季度房地產市場普遍看跌的經濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數(shù)據(jù)資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養(yǎng)了學生思考問題的能力和語言表達能力。
3.互換角色教學。本科學生已經具備較強的自學能力、分析理解能力和創(chuàng)新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節(jié)由學生進行講述。比如在房地產價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統(tǒng)的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監(jiān)督者轉變?yōu)閷W習的指導者和協(xié)調者。
4.進行社會調查。社會調查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調查中學會理論聯(lián)系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現(xiàn)實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業(yè)，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調查，利用網絡查詢、問卷調查等形式收集相關數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產市場一章，房地產市場分析是實踐性很強的教學內容，單純的理論講述學生很難掌握。可以安排學生選擇學校附近待開發(fā)的住宅或商業(yè)樓盤進行調研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業(yè)的完成可以收到很好的教學效果。
5.加強校企合作。為了實現(xiàn)課程教學和企業(yè)人才需求的“無縫對接”，專業(yè)系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯(lián)系房地產相關行業(yè)的本校畢業(yè)生，爭取和一些房地產開發(fā)企業(yè)或者房地產中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業(yè)技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產經濟學專業(yè)技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。
6.加強“雙師型”教師隊伍建設。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創(chuàng)新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業(yè)人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業(yè)鍛煉。
7.完善實踐性教學評價體系。建立科學合理的考評體系是實踐性教學改革的重要保障。教師應積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內容多元化和考核過程全程化。
1.1 論文選題背景
從上個世紀的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產業(yè)提供了一個比較廣闊的發(fā)展空間,通過相關部門的數(shù)據(jù)顯示:我國的房地產投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠遠高出,于在2007年已經出現(xiàn)了 5 年的高增長,而我國的國內也出現(xiàn)了十分嚴重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴重的金融危機,而這中情況之下,直接導致我國的房地產業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國的國民經濟出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經濟的復蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關的政策不斷促進房地產的發(fā)展。近年來,我國的房地產業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢,從2012年的房地產市場發(fā)展趨勢來看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢來講,當前我國已經同“高增長”的時代告別,而在“穩(wěn)中求進”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預調微調”而當前的外部環(huán)境依然比較嚴峻,現(xiàn)在已經逐漸演變成依靠內需為主而拉動我國經濟增長。所以,在 2013年經濟發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經濟的形勢對房地產市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫斍胺康禺a開發(fā)項目之中的必須經過的一個環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產開發(fā)企業(yè)進行決策的先決條件以及項目建設單位進行決策的文件,同時也是其他相關投資者進行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業(yè)的財務管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產開發(fā)企業(yè)帶來一定的打擊,可能還會出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強當前我國房地產開發(fā)項目投資的效益評價。
沈陽Y房地產公司G小區(qū)開發(fā)項目是Y房地產開發(fā)有限責任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務集團,是經過省建設廳批準成立,有著三級開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時,堅持做責任地產,著力打造“營口港”品牌,旗下所開發(fā)的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。
1.2 論文選題意義
對于沈陽Y房地產公司G小區(qū)投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:
1.2.1 保證項目投資決策的科學性
G 小區(qū)項目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區(qū)項目背景、市場狀況、經濟效益及其風險評估的進行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學性,進而達到預期的投資效益。另外,在整個房地產開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產開發(fā)項目投資必須建立在科學合理的投資決策之上。
1.2.2 保證項目投資的開發(fā)價值
一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風,夏季瀕雨。境內主要有遼河、渾河、蒲河、細河等。可利用地下水資源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總人口 501627 人,其中非農業(yè)人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了36.3%;而對于當?shù)剞r民人均純收入實現(xiàn)10050元,相比2009年的農民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時遼中大力發(fā)展特色農業(yè)、觀光農業(yè)、品牌農業(yè),推進傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)的轉變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經濟區(qū),沿產業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過北部生態(tài)農業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、
遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結構。因此本項目具有極大的開發(fā)價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標,才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經濟效益。 第 2章 理論基礎
2.1 項目評估理論
在房地產開發(fā)之中不可離開房地產項目開發(fā)評估,其可以給房地產投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔一定的風險。在這之中,風險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當前任何一個投資都有可能包含著風險以及收益兩個因素。通常情況之下,當?shù)禺a項目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產生,同時投入是比較現(xiàn)實的以及確定的,然而產出則具有一定的風險性、不確定性。同時房地產投資項目經濟評價則是應該對此種投入以及產出進行一定的衡量,之后進行探討其是否值的,也就是說,在特定的風險之下,以后的收益,是否可以證明當前的費用 支出的合理性。
2.1.1 經濟效益評估
所謂的經濟效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節(jié)約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經營成果。由此不難看出,經濟效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產成果之間的比較。人們口中的經濟效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產開發(fā)項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎。該項目提高企業(yè)的管理水平,成本的經濟評價,房地產企業(yè)是實現(xiàn)的根本保證預期的收益。在正常情況下,該項目經濟評價經歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經濟指標已審批的基礎成本評估,以評估的基礎上完成的項目,以使評價指標的項目成果項目的評估;三是項目的經濟效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學評估、經濟評估的合理性及全面性。經濟評價的第三階段是全面預算管理業(yè)務的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產項目只能通過房地產管理活動,經濟評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經濟評價解決招投標過程估計矛盾的問題和使用的房地產項目內部固定的問題。
一般情況下,建立科學,合理的經濟評價指標體系,靜態(tài)盈利指標和盈利能力指標是項目的動態(tài)經濟評價的主要方法。此外,房地產開發(fā)項目不僅要考慮,以避免項目開發(fā)的風險項目的財務評價,而且不確定性分析的經濟指標。
2.2 可行性研究理論
其可行性研究指的是在當前的環(huán)境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進行系統(tǒng)分析以及對項目投資的必要性進行綜合研究。項目在技術、經濟、法律、社會以及生態(tài)等等方面進行科學的論述以及評價,其是決策者進行投資決策可靠以及準確的根本保證。房地產項目可行性研究則是對規(guī)模、開發(fā)項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進行全面的調查以及全面的經濟技術分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。
2.2.1 房地產項目可行性研究的內容
當前房地產開發(fā)項目可行性研究主要指的是基于此項目的復雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產開發(fā)項目可行研究的內容主要有對于項目選址、規(guī)劃設計、經營方式以及租售價格的確定、財務評級以及不確定性的分析。
2.2.2 房地產項目可行性研究的作用與意義
房地產項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎,同時也是做好項目審批的依據(jù),所以當前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應該在政府管理部門的審批之后,才能開始進行房地產項目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規(guī)劃管理、編制設計任務書以及開發(fā)商同各個方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。
房地產開發(fā)可行性研究是基于當前我國相關法律法規(guī),也應該對當前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實際情況,及時調整我國的宏觀經濟政策以及行業(yè)準入標準的研究,同時還需要做好城市地質、水文、氣象、社會、經濟等方面的資料收集,也應該對項目規(guī)劃條件之中指標和經濟參數(shù),同時也應該掌握好對于設計、法律、財務等等方面的知識,那么才可以對房地產開發(fā)項目前期管理有一定的認識。才可以制定出具有一定的質量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導性的意見。
第3 章 投資項目背景..........11
3.1 開發(fā)商概況...........11
3.2 項目概況........11
3.2.1 項目名稱和簡介........11
3.2.2 主要建設規(guī)劃要求 ............12
3.2.3 投資概況.........12
第4 章 投資項目的市場分析..........15
4.1 沈陽市經濟環(huán)境分析........15
4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15
4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16
? 4.1.3 行業(yè)準入分析............19
第5 章 項目的經濟效益分析.........26
5.1 項目的投資預測及資金籌措........26
5.1.1 項目總投資與總成本預測 .........26
5.1.2 銷售收入估算........27
5.1.3 稅金及利潤..............29
5.1.4 項目資金籌集與運用.........30
第 6章 項目的社會效益分析
6.1 項目的環(huán)境影響分析
6.1.1 建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀
本項目位于遼中縣商業(yè)街內,建設范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。
本項目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速
公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。
6.1.2 項目主要污染源
(1)執(zhí)行標準
《地面水環(huán)境質量標準》(GB3838——88)
《環(huán)境空氣質量標準》(GB3095——1996)
《城市區(qū)域噪聲標準》(GB3096——93)
(2)主要污染源
本工程在施工和運營過程中將對擬建區(qū)域的自然環(huán)境產生一些負面影響,主要有:
一是建設期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環(huán)境的污染;
二是工程竣工后,運行設備和行駛車輛所產生的噪聲、廢氣、塵埃等對環(huán)境的污染。
該項目環(huán)境影響評價應該是通過項目單位與之相應的資質單位來承擔,此報告不僅僅需要從工程的角度來對環(huán)境的影響進行定性的分析,也應該提出與之相應的處理方法,對其進行定量的評價。
6.1.3 施工期環(huán)境保護措施
在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現(xiàn)場,出現(xiàn)刮風或者是車輛經過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進而也會污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環(huán)境以及居民生活產生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導致施工現(xiàn)場的混亂,進而對行人造成諸多的不變。
施工期間的噪音主要來自工程建設時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。
為減小施工期環(huán)境影響,應采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應該文明施工,對環(huán)境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。
第 7章 研究結論及建議
7.1 G 小區(qū)項目投資效益評價結論
繼國家實施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽經濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽經濟區(qū)的重要組成部分,有著獨特的政策優(yōu)勢和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設計了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側 668 平方公里開發(fā)建設近海經濟區(qū)。因此本項目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來幾年的土地成交量會有一定程度的上升,而購地者則是一些品牌開發(fā)商,在諸多的品牌開放商聯(lián)合作用之下,那么整個區(qū)域的地價將會被提升。當前,遼中縣低價以及房價已經開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學的視角審視遼中經濟的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長遠的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經濟”概念,成立了沈陽近海經濟區(qū)。俯瞰遼寧經濟版圖,遼寧沿海經濟帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽近海經濟區(qū)就是一只蓄勢待發(fā)的箭。近海經濟區(qū),正在從母城沈陽附屬地區(qū)轉化為具有專業(yè)化職能、服務中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出海口。如果有符合相關要求的入區(qū)項目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說沈陽 Y 房地產公司則提供了一個較好的先例。創(chuàng)設出一個良好的開發(fā)環(huán)境,于此同時 G 小區(qū)則是該公司相關產品的延續(xù),同時對于G小區(qū)項可以成功進入到沈陽事項之中,也給 Y 房地產公司品牌營銷有一定的意義。
【關鍵詞】房產項目；全過程；造價；控制；探析
A Study on the Cost Control and Management of the Whole Process of Real Estate Project ――A Project of Enterprise
Zhang Ying-ying
（Hubei University of TechnologyWuhanHubei430068）
【Abstract】This paper expatiates on the above problems and expounds the research on the project cost control at home and abroad， and discusses the current situation of real estate project development in China. This paper is mainly from the perspective of consulting enterprises， in the bill of quantities model， from the following three stages to explore the whole process of project cost management issues： （1） early preparation stage； （2） construction phase； （3） stage. Respectively， on the construction project implementation of the various stages of the problem of comparative analysis， careful study， put forward the project cost management problems in the solution， summed up the project cost management reasonable and effective control of the pre-control measures for future management experience And help.
【Key words】Real estate project；Whole process；Cost； control
1. 前言
1.1房地產是國民經濟的重要組成部分。促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是落實中央穩(wěn)增長、促改革、調結構的重要舉措，是加快推進新型城市化、建設“美麗中國”的重要內容，在穩(wěn)定投資、促進消費、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。要進一步統(tǒng)一思想認識，堅決貫徹落實中央關于穩(wěn)定房地產市場的各項決策部署，著力促進全國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
1.2在現(xiàn)階段房地產項目的管理中，如何進行有效的工程造價成本的控制與管理，并在確保工程質量的前提下，合理降低工程的造價，是各房地產企業(yè)普遍存在和關注的問題。建筑全過程造價成本控制與管理不僅與工程內容有關，還與項目所在地區(qū)的經濟發(fā)展程度、建設參與者的管理和技術水平、國家及當?shù)卣恼叩却嬖谥芮胁环值穆?lián)系。
1.3工程造價控制與管理是以建設項目為對象，為在目標的工程造價計劃值以內實現(xiàn)項目而對工程建設活動中的造價進行的規(guī)劃、控制和管理。因此，工程造價的管理和控制是貫穿于項目開發(fā)的全過程的，就是要在項目（1）前期準備階段；（2）施工階段；（3）竣工階段，這三個階段來進行控制和管理工程造價。
1.4項目全過程工程造價控制與管理對我國房地產業(yè)的發(fā)展有著重大意義。做到事前、事中、事后控制，隨著土地出讓方式、拆遷（征遷）方式、人民群眾觀念的改變，土地的拍賣成本也越來越高，還有開發(fā)商（建設單位）自身資金鏈的緊張的問題，因此，在項目的前期準備階段，施工階段，竣工階段這三個階段，如何來加強造價控制與管理，降低工程項目成本是房產企業(yè)的當務之急、重中之重，必須要抓緊抓好，加上近2年國內出現(xiàn)了商品房庫存壓力較大、銷售企穩(wěn)回升不明顯的情況，只有加強管理才能建筑房產企業(yè)在當今激烈競爭的市場經濟大潮和全球化進程中立于不敗之地。
1.5工程造價全過程的控制與管理貫穿于工程建設項目從項目策劃、規(guī)劃、設計到建成投產整個的建設項目過程，是建設工程項目全過程的投資概念。所謂建設工程造價控制，就是從三個階段來把工程造價控制在投資限額內，隨時糾正偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，力求在各個建設項目中能合理地使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。工程項目的這三個階段分為：（1）前期準備階段，含投資決策階段的工程造價控制（涉及前期策劃）、設計階段工程造價的控制項及以開工前為核心的成本控制（含招投標階段的工程造價控制、合同簽訂、合同管理和圖紙會審等）；（2）施工階段，要嚴格控制工程變更現(xiàn)場的簽證和索賠的解決等；（3）竣工階段，涉及到結算審核、決算審計和跟蹤審計等內容。在項目的各個階段有不同的參加者，每個參加者的成本控制僅僅是針對其項目管理對象所進行的。
2. 前期準備階段工程造價控制
2.1投資決策階段的工程造價控制。
2.1.1投資決策是項目建設的最初階段。
（1）長期以來，我國往往將控制工程造價的主要精力放在施工階段-審核施工圖預算、結算建筑安b工程價款，對工程項目策劃決策階段的造價控制重視不夠。要有效地控制工程造價，就應將工程造價管理的重點轉到工程項目策劃決策和設計階段。
（2）在工程項目開始階段，投資決策是項目建設的最初階段，業(yè)主根據(jù)項目的使用功能要求、建設任務和目標、建設規(guī)模、技術條件等提出工程建設項目。這時，項目組織者應會同設計人員、工程人員、造價管理人員共同研究和提出初步投資建議，對擬建項目作出初步的經濟評價。
2.1.2可行性研究階段。
在可行性研究階段，項目目標設計已完成，項目已進行定義，并且項目的地址、技術條件已經落實。建設單位的項目組織者可對項目各種擬建方案進行初步投資估算，并論證每一方案在功能上、技術上和財務上的可行性。作為項目工程造價管理人員在決策階段應編制可行性研究報告，并對擬建項目進行經濟評價，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案，并在優(yōu)化建設方案的基礎上，編制高質量的項目投資估算，使其在項目建設中真正起到控制項目總投資的作用。而投資決策又受建設標準水平的影響：項目的規(guī)模、建設地區(qū)和建設地點、建設標準、工藝和設備選用等，這直接關系到項目的投資效益。首先要重視和加強項目決策階段的投資估算工作，努力提高可行性研究報告投資控制數(shù)的準確度，切實發(fā)揮其控制建設項目總造價的作用。
2.1.3方案建議階段。
在方案建議階段，應按照不同的項目設計方案來編制相應的估算書，以便建設業(yè)主能確定擬建設項目的布局、設計和施工方案。
建設項目決策階段工程造價的控制涉及的行業(yè)較多，且包括諸多經驗數(shù)據(jù)，工作量大，具體操作應注意以下幾點：
（1）參加的人員應由經濟專家、市場分析專家、工程技術人員、土木工程師、企業(yè)管理人員、造價工程師、財會人員等組成，且必須具備一定的專業(yè)實踐經驗。
（2）必須保證數(shù)據(jù)的真實性、科學性、可靠性，從而保證造價的準確性和客觀性。
項目管理培訓項目根據(jù)有關資料，設計費一般只占建設工程壽命費用的1%以下，而這1%以下的費用對工程造價的影響度卻占75%以上，設計在工程造價全過程控制中起著重要作用。施工圖紙一旦完成，影響工程造價的可能性只剩10%左右。
2.2設計階段工程造價的控制。
（1）以設計階段為重點的全過程造價管理。工程造價管理貫穿于工程建設全過程的同時，應注重工程設計階段的造價管理。工程造價管理的關鍵在于前期決策和設計階段，而在項目投資決策后，控制工程造價的關鍵就在于設計。建設工程全壽命期費用包括工程造價和工程交付使用后的日常開支費用（含經營費用、日常維護修理費用、使用期內大修理和局部更新費用）以及該工程使用期滿后的報廢拆除費用等。
（2）在初步設計階段，制訂投資分項初步概算，根據(jù)概算及工程項目建設計劃，
制訂資金支出初步估算表，以保證投資得到最有效的運用，并可作制定項目投資限額之用。
（3）在施工圖設計階段，根據(jù)施工圖及預算定額測算的工程量及當時的價格，編制分項施工圖預算，并將它們與項目投資限額相比較。 預算造價：是指在施工圖設計階段，根據(jù)施工圖紙，通過編制預算文件、預先測算和確定的工程造價。預算造價比概算造價或修正概算造價更為詳盡和準確，但同樣要受前一階段工程造價的控制。并非每一個工程項目均要確定預算造價。目前.有些工程項目需要確定招標控制價以限制最高投標報價。
（4）所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圉設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。限額設計的控制對象是影響工程設計靜態(tài)投資（或基礎價）的項目。
（5）結合上海農工商（浙江）檀府項目造價在建筑做法上節(jié)約成本上提出了以下的建議：
建筑說明中：墻體不同基層的材料（混凝土，磚，砌塊等）之間豎縫及頂部橫縫相接處滿鋪玻釬網，搭接長度400；砌體與梁、柱或混凝土墻體結合的界面處（包括內外墻），如無另外設計要求，應在墻體抹灰層中加設耐堿玻璃纖維網格布。網格布寬500。兩種材料的墻體交接處，加釘專用鋼絲網，兩側搭接各250。材料及寬度規(guī)定有矛盾。
（6）從節(jié)約成本考慮采用第一種材料及寬度較為有利。
建筑說明中：在墻頂每一砌塊中間部位兩側用經防腐處理的木楔楔緊固定，再在木楔兩側用水泥砂漿或柔性材料嵌嚴。具體材料需明確。
（7）從節(jié)約成本考慮采用水泥砂漿較有利。
建筑說明中：其它蒸壓砂加氣砼砌塊墻體底部C20素砼上翻100，是否全部工程均設置。
（8）從節(jié)約成本考慮當有水的廚衛(wèi)采用以上設置較有利。
建筑說明中：聚乙烯丙綸復合耐根穿刺防水卷材-聚合物水泥膠結料，聚乙烯丙綸復合防水卷材厚度0.9mm，雙層鋪設；聚合物水泥膠結料厚度不應小于1.3mm。經市場了解聚乙烯丙綸復合防水卷材厚度0.9mm規(guī)格市場較少，厚度是否可調整。
（9）從節(jié)約成本考慮地下室下翻承臺處下翻100-150做防水涂料，其它側壁及承臺底成均不做。
屋面兩道SBS做法是否可調整？在兩道SBS施工后其它附加層均不需再施工。
防水工程需實際測定施工厚度。
建筑說明中：室內頂棚以及剪力墻、梁、柱在粉刷之前采用界面劑（JCTA-400）處理，防止粉刷層起殼。室內頂棚是否需做？
（10）從節(jié)約成本考慮室內頂棚均不做界面劑，以黑水泥帶膠批平后白水泥批平，地下室部分除與砌體相連部位墻柱外均不粉刷以以黑水泥帶膠批平后白水泥批平后刷防霉涂料考慮。（天棚基層采用普通水泥加膠水批一遍，建筑石膏膩子，厚度為5mm，天棚粉刷層不再另行計取；墻面6mm石膏膩子粉批白。以上是紹興常規(guī)做法。）
建筑說明中：回填土方要求：2：8灰土分層夯實是事實施請設計明確。
（11）從節(jié)約成本考慮回填土工程量需根據(jù)景觀要求及時確定。
結構說明中：對于地下室外墻用瀝青冷底子油兩遍，瀝青膠泥涂層厚度不小于300um，對于基礎梁采用環(huán)氧瀝青或聚氨酯瀝青涂層厚度不小于300um，本工程有防水部位是否實施？
（12）從節(jié)約成本考慮應及時明確并取消。
墊層厚度圖紙中不符，請設計明確。設計回復：統(tǒng)一按150厚。
根據(jù)現(xiàn)場情況墊層上找平層為在墊層上直接隨搗隨抹平，水泥砂漿找平層應根據(jù)實際記錄施工情況計價。
框架柱的縱向受力鋼筋不得采用綁扎搭接，應采用何種連接。
（13）從節(jié)約成本考慮當20或22以上采用羅紋接頭，其它采用焊接。
其他構件中鋼筋采用綁扎搭接時，鋼鋸架直徑不宜大于25。大于25的采用搭接方式請明確。
（14）從節(jié)約成本考慮水平向均采用焊接，現(xiàn)場8號樓處均為焊接。具體根據(jù)質監(jiān)站要求實施。
鑄鐵管問題應及早確認更換管材的型號。
PPR管使用回收料加工比較多，塑料管小廠為降成本壓低樹脂使用比例，以上為重要隱蔽項目，需及早確認品牌（建議使用中材、同正、金德等大廠產品）。
電線、電纜在實際使用時為國標及廠標之分，以上為重要隱蔽項目，需及早確認品牌（建議使用大廠產品）。
3. 施工圖階段優(yōu)化鋼筋用量、鋼筋籠全長設置、樁型選擇在承載力滿足要求的前提下盡量采用管樁，速度快省錢，來個例子效果，省了多少？
采用BMW工法樁，樁中插鋼板，可以重復利用，又經濟又環(huán)保，速度快鉆孔樁？
3.1招投標階段的成本控制。
以開工前為核心的成本控制，該階段主要是做好工程的招投標、合同簽訂、圖紙會審這三項工作。
3.2招投標的工程造價控制。
（1）招投標是一種公開、公平、公正、透明來選擇承包商的方式，但如果招標工作準備不周，往往不能達到應有的效果。
（2）就工程招標程序及其工程投標報價方面的規(guī)定、合同規(guī)劃（承發(fā)包模式、分標模式、合同的計價方式、合同文本形式）進行仔細安排。這是業(yè)建設主在圖紙設計完成后，對工程項目投資所能進行的最強有力的控制，這對建設業(yè)主的工程實際支付情況以及承包商的成本控制都具有深刻的影響。
3.3合同簽訂。
在招標結束之后，和中標的單位簽訂施工合同的時候，工程合同簽訂應嚴謹、具體，以維護業(yè)主的最大利益為原則，對工期、質量、保修以及違約責任等條款應合理、明確，便于工程合同的執(zhí)行，特別是出現(xiàn)糾紛時，便于索賠的操作。合同中對可能發(fā)生的費用應充分考慮，以明確責任，避免不合理費用的增加。一定要強化對合同的管理，應由專業(yè)的造價工程師來審定合同條款的每一個詞、每一個字和每一個標點符號之差，因為這個非常有可能會引起造價的上升。
3.4圖紙會審
把握好圖紙會審這一環(huán)節(jié)，圖紙會審是設計人員、建設方、承包方、監(jiān)理、造價咨詢、各個專業(yè)對圖紙進行會審。參加單位一般般由建設單位、設計單位、監(jiān)理單位、勘察單位、施工單位、中介咨詢單位參加，由中介咨詢單位或建設單位的造價工程師對預算范圍和相關標底口徑等進行解釋，由施工單位整理、匯總、各與會單位會簽，并經與會單位同意后蓋章，圖紙會審紀要是施工文件的重要組成部分，在法律上與施工圖具有同等的效力，所以圖紙會審紀要的管理和發(fā)放同施工圖管理和發(fā)放，并認真的在施工中實施，有關單位各保存一份以作為技術交底和結算時的證據(jù)使用。
4. 施工階段工程造價控制
4.1施工階段造價控制概述。
通過施工階段的工程造價控制，實現(xiàn)合同造價目標或施工圖預算目標。施工階段工程造價控制的主要方法是減少工程變更，控制索賠發(fā)生額和認真搞好工程結算。其中，控制好工程變更是最主要的。
（1）參與施工圖紙會審了解施工圖紙變更情況，做到心中有數(shù)，并對圖紙會審內容進行造價評估，對于其中不合理的內容提出參考意見。
（2）對施工組織設計進行評估。其中的主要施工方案進行經濟分析，查看有o因施工組織問題而增加工程造價的內容，并對一些施工進度、工藝、方案提出合理化建議，進一步優(yōu)化施工組織設計。
（3）工程進度款支付控制。根據(jù)工程進度進行工程計量，參與工程進度款支付控制，擠助業(yè)主審核工程進度款并進行簽證，及時向業(yè)主報告項目的資金使用情況。
施工項目成本控制的復雜性，往往導致許多施工項目部失去對其進行控制或
者忽視這項工作，變成事后算賬，在項目結束時才知道實際開支和盈虧。這是值得警惕的。
4.2施工階段造價控制。
4.2.1嚴格執(zhí)行工程合同和工程款支付。
（1）工程開工后，建設單位和項目管理單位項目負責人要及時督促、檢查承包商嚴格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請支付報表，綜合評價承包商當月的工程完成情況，如工程量及進度完成情況。
（2）特別應注意保留金的扣除及應退還的預付款，以及每月的索賠款。定期制訂最終成本估計報告書，反映施工中存在的問題及投資的支付情況。
4.2.2嚴格控制工程主要材料。
不同渠道采購的建筑材料和設備價格差別很大，而降低建筑材料、設備的價格是降低工程造價的重要手段，將甲方定價和采購引入招投標機制，公開、公平、公正的選擇質優(yōu)價廉的產品，既能確保質量，最大限度的降低和節(jié)約了工程成本。
4.2.3對政策調整引起工程造價變化的控制。
首先，根據(jù)施工合同中有關條款的約定，判斷國家、省、市和有關部門政策文件的變化是否屬于可以調整合同價款的范圍，有些，施工合同中已有明確施工期內，遇國家、省、市和有關部門政策文件變化不調整合同價款。其次，審查國家、省、市和有關部門政策文件的時效性，政策文件都有著開始執(zhí)行和廢止執(zhí)行時間。如遇國家、省、市和有關部門政策文件的變化可以調整合同價款的，將根據(jù)施工進度劃分按當期工程量計算。
4.2.4索賠的解決。
（1）首先，通過對招標文件及施工合同相關條款的分析，界定業(yè)主和施工方應承擔的風險范圍，判斷索賠費用是否成立。對于固定總價合同模式，投標單位投標報價時所測量的工程量，為對應施工圖設計的工程量，對于錯算、少算產生的差異，均不作調整。第三，審核索賠費用的計量是否準確，是否嚴格按照施工合同中索賠費用的計算依據(jù)和計算方法，是否已剔出施工合同中明確應由施工方承擔的風險范圍。
（2）施工階段塑鋼窗改成鋁合金門窗，風管玻璃鋼和白鐵皮；毛坯房減少裝修材料浪費，給水都提供一個給水點；減少鋼筋的機械接頭，特別是水平接頭，質量難以控制；板馬墩采用塑料的，施工方便省錢；下放鋼筋籠的吊筋或保護墊塊。
5. 竣工階段工程造價控制
5.1竣工階段造價概念。
竣工階段造價主要包括結算價和決算價兩個概念如下：
（1）結算價：是指在工程竣工驗收階段，按合同調價范圍和調價方法，對實際發(fā)生的T程量增減、設備和材+價差等進行調整后計算和確定的價格，反映的是工程項目實際造價。工程結算文件一般由承包單位編制，由發(fā)包單位審查，也可以委托具有相應資質的工程造價咨詢機構進行審查。
（2）決算價：竣工結算是控制造價的最后一道關。首先要做好工程竣工驗收。對出現(xiàn)的質量、工期等問題，嚴格按合同條款進行索賠。另外要加強竣工結算的管理，工程結算是降低造價的最后關口，該工作質量的高低對造價起著很重要的作用。
（3）審計工作貫穿項目的全過程。提高審計人員的素質，加大審計的權限（否決權）在施工和監(jiān)理合同中注明，在組織上給與保證，將審計監(jiān)督工作貫穿于項目的全過程。
（4）是指工程竣工決算階段，以實物數(shù)量和貨幣指標為計量單位.綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用。在竣工驗收階段通過竣工結算得出實際造價。
5.2工程結算造價風險控制。
目前存在一種現(xiàn)象就是社會和政府對審計的期望值很高，知識面要求其專而全，甚至到一個能成為反腐倡廉的利劍和“安邦興國”的高度，另一種政府的聲音是“對審計過的項目如有事，要倒查審計的責任”。中介機構參與政府投資項目審計，我認為有以下幾點風險。
（1）審計理念的不同而導致的審計風險。中介機構是企業(yè)，已經習慣于按照合同法實施造價結算審計，中介機構的人員從事的是社會審計工作，由于社會審計與國家審計在審計目標、審計重點、規(guī)范準則、機構設置等方面存在著差異，造成了中介機構參審人員的的審計理念與審計機關的要求存在一定的差距。具體表現(xiàn)在：中介機構對組織項目實施審計時不習慣按國家審計工作程序和作業(yè)規(guī)范進行操作；對工程變更單進行審核時，由建設單位、施工單位、監(jiān)理單位已簽證的，一般均予認可，對其合理性、合法性未作進一步分析，對工程管理上的問題未作深層次的審查，由于中介機構對上述情況未作思考和深入，或不作分析及延伸審計，造成某些問題沒有及時發(fā)現(xiàn)，或者有些問題雖然被發(fā)現(xiàn)了，但只是核減了造價，沒有進行深入的剖析，使得有些重大違紀違規(guī)問題在眼鼻子地下溜走，給審計帶來風險。
（2）被審計單位-建設單位的因素導致的審計風險。在政府投資項目造價結算審計中，由于被審計單位提供的資料不真實或不完整，比方說應該出的減少的聯(lián)系單未提交，造成了審計人員無法完整的獲取有效的審計證據(jù)，做出錯誤的判斷。有些是個別建設單位偶然搞個工程，管理人員從未管過工程項目，造成管理不規(guī)范、不到位而這種不確定性使政府投資審計工作存在相應的審計風險。也可能存在建設單位個別人員的干預加大審計風險，不能有效保證審計機構和審計人員在組織上的獨立性、在業(yè)務工作中的自主性，就不能保證審計質量和規(guī)避審計風險。
（3）項目經理的逐利本性導致的審計風險。項目經理作為政府投資項目的建設參與者，其本質是為了賺錢，追求利潤最大化，所以他們會不擇手段，資料造假、材料以次充好等情況都時有發(fā)生，但他們又是我們造價結算審計的延伸對象，他們的這些行為需我們一一識別，@也給我們審計人員帶來了風險。
5.3工程結算審計過程造價控制點。
結算審計對中介人員的操作環(huán)節(jié)的主要環(huán)節(jié)是：資料完整性審核-出初稿-現(xiàn)場踏勘-調整初稿-對賬-出具中介審計報告（定案表）。
（1）熟悉資料進行完整性審核，也就是資料交接后的預熱。
重點看，送審資料是否齊全。合同與招標文件、標底口徑對比是否一致，對圖紙、標底、報價、聯(lián)系單的熟悉、對上報結算書的初步分析，提出疑問、分析重點、編制方案。特別強調的是如一些聯(lián)系單、圖審內容的資料、土建中的節(jié)能實施的資料（節(jié)能專項驗收的資料）、招標答疑情況及專題會議的紀要情況的資料審核。
（2）出初稿。初稿也要有一定的正確性，至少是對你手上已掌握資料而言相對準確，因為在正式的中介審計報告中會有一覽結算定稿與初稿的對比分析。而且就時間而言，我們操作規(guī)程中明確是中介兩個月的審計時間，至出初稿時間是一個月，占一半的審計時間。
（3）初稿中主要的是列出初稿造價核減的分析和下步現(xiàn)場踏勘、對賬時的重點關注點。哪怕是單價合同或綠化工程，我們操作規(guī)程中不要求出初稿可直接看現(xiàn)場，但至少你應在熟悉資料的基礎上列出下步現(xiàn)場踏勘時的重點關注點。
5.4審計過程中注意的幾點問題。
在工程造價結算審計中應關注的重點及相應的處理辦法：
（1）應明確工程結算審計的范圍：首先根據(jù)招標文件及合同明確該工程的施工范圍，分包與總包單位施工界面的劃分等，如樁基施工、基坑圍護、幕墻工程、裝修工程等，特別幕墻工程與土建工程的界線劃分，裝修與土建工程的界線劃分，如地面找平層、防水層等是由哪個單位施工的，確保審計結果中沒有重復計取的現(xiàn)象。
（2）分析招標文件與施工合同的結算原則是否一致。
（3）竣工圖紙與實際施工是否相符：在工程實施過程中，往往存在實際施工與圖紙不符的情況。
（4）實際使用材料品牌是否與投標報價時要求的品牌規(guī)格一致：根據(jù)施工單位投標文件所明確的材料品牌、規(guī)格與實際施工采用的品牌、規(guī)格、等級等在現(xiàn)場踏勘逐一進行比對，如外墻涂料、地磚、墻磚等材料是無法在現(xiàn)場踏勘時明確的，就需要根據(jù)建設單位、監(jiān)理公司、施工單位等各方簽定相關證明材料為依據(jù)。
（5）對措施費項目的審核：要正確判斷各措施項目是否屬于包干項目，如果屬于包干項目或是在招標階段已明確由投標人報價時應該預見到的措施，而在投標中漏報了，將不得重新計取；但對工程量變化導致的措施費變化應作相應調整，比如混凝土量發(fā)生變化時，措施費中的模板費應作調整；對腳手架費及垂直運輸費用，若建筑面積發(fā)生變化，則相應腳手架工程量及垂直運輸工程量也應作相應調整。
（6）對新增材料單價的審核：比如新增無價材料，可能品牌與原投標時要求的一致，但材料規(guī)格或等級發(fā)生了變化，而這些新增材料在工程實施工階段建設單位沒有及時簽證，對這類問題，在結算審核階段處理很難度，這就需要正確判斷材料品質，作好市場詢價，調閱購買票據(jù)并暗訪核查，協(xié)助建設單位確定一個合理的材料結算價。
（7）施工單位投標文件漏項結算時要扣除：如某工程地下室防水材料發(fā)生變更，原設計為地下室外墻作瀝青油氈卷材防水，變更為柔性氯化聚乙稀橡塑共混防水卷材。該項變更的計算應為：計取新材料的費用，扣減原來材料的費用。根據(jù)定額，地下室外墻瀝青油氈卷材防水分為外立面和地下室平面，但是施工單位在投標時僅計算了外立面部分，而漏掉了地下室平面部分。這屬于施工單位的失誤，我們認為其包含在其他子項中，在結算中仍然要扣除漏項的外立面部分。
參考文獻
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