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Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.
Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure
中圖分類號:F27 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)09-0012-01
1現金流在房地產企業管理中的重要作用
房地產企業現金流量優越性主要表現在以下幾個方面:
1.1 現金流量能更好的反映房地產企業的發展能力和償債能力
實踐證明,大部分破產倒閉的企業都是盈利情況非常好的企業,這些企業雖然利潤豐厚,擁有大量的流動資產,但現金支付能力卻很差,甚至無力償還到期債務,最后破產清算。存貨周轉率是衡量現金流量的重要指標,房地產企業的存貨由土地價款和開發成本(建安費、管理費、資本化利息等)構成,存貨周轉速度體現了,房地產開發企業資金循環速度的快慢,體現了由存貨到可銷售房屋這種產品的時間,這個時間越短,現金流動越快,相應的資金成本越低,企業可持續發展能力越強,企業的現金流穩定,償債能力就越強。預收帳款是監控現金流量的又一重要指標,《新企業會計準則》要求,房地產企業收入的確認以業主簽字確認收房手續為依據,這就導致主要的收入指標對現金流量體現的滯后性,預收帳款是房屋銷售時取得現金的最及時的記錄指標,預收帳款的本期發生總量持續穩定且金額越大,說明房地產開發產品的銷量和開發量穩定,體現了企業的持續經營能力、開發規模的變動情況,體現了房地產企業的強償債能力。
1.2 現金流量比利潤更真實的反映房地產開發企業的收益質量
收益質量是財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性,如果收益能如實反映企業的業績,則認為收益質量好。如果收益不能很好地反映企業的業績,則認為收益的質量較差。房地產開發行業的收入、成本確認有一定的滯后性,由于開發周期較長,從客戶購買開發產品、企業取得銷售回款,到房地產開發企業確認收入、成本少則需要一、二年時間,甚至存在滯后三、四年的情況,這樣以權責發生制為基礎的帳面利潤資料實際上是以前年度企業經營的成果,滯后于實際情況,而以收付實現制為基礎的現金流量所體現的收益質量較為及時準確。資產負債表和利潤分配表中利潤指標可以在不同的年度間用適當的會計方法進行調節,而現金流量被人粉飾的可能性很小,關注現金流量指標,可以剔出利潤指標中的“水分”,正確地考察企業現金流量情況,才能使投資者和債權人更充分、更全面的認識企業的財務狀況,真實準確的現金流量情況能體現企業的盈利質量和價值創造能力。
1.3 現金流量體現了房地產開發企業的財務彈性
財務彈性是指企業適應經濟環境和利用投資機會的能力,主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較,企業現金流量超過現金支出的需要,有剩余現金時,企業的財務彈性就大,反之,如果出現現金支付量大于現金流入量的情形,企業的籌資能力、償債能力就會變差,企業財務彈性就變小。
2房地產企業現金流管理措施
現金流的管理目標是實現企業的價值創造,是為了價值創造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理,具體又分為現金流的戰略性管理和戰術性管理兩個方面:
2.1 現金流的戰略性管理
2.1.1 企業戰略與現金流管理相結合。企業戰略決定現金流流向,現金流管理與企業戰略相結合,制定企業戰略時應考慮現金流狀況,同時現金流要服務于企業發展戰略。企業進行現金流向戰略決策首先要進行環境影響因素分析和企業戰略分析,現金流向要與環境變化相協調。對以房地產為主的企業而言,在企業的發展過程中要根據自身的資金實力制定切實可行的企業發展戰略,切忌盲目擴張,跟風發展;針對非房地產開發企業,要經得住房地產行業高回報外表的誘惑,不要盲目涉足房地產開發行業,切記高回報也意味著高風險。
2.1.2 現金流管理與企業生命周期相結合。在企業不同的發展階段,企業關注的目標和重點會有所不同,現金流量循環也會呈現出不同的特點。管理者必須能夠準確分析和識別企業在生命周期不同階段的特點及定位,并能夠根據對現金流量的需要,提出合適的財務結構。所以,戰略性現金流量管理必須與各階段的特點相匹配,要突出重點,不可一視同仁,等而視之。同時,還要注意在不同發展階段,經營活動、投資活動和籌資活動現金流之間的轉化和配合。
2.1.3 現金流量管理必須做好流動性、收益性和增長性動態平衡。流動性是企業為償付其債務所持有的現金數額或通過資產轉化為現金的能力的描述。收益性是企業通過經營使其獲利的能力的表現。增長性是企業自我積累和發展能力的表現。
2.1.4 戰略性現金流管理應追求現金流平衡。房地產開發企業的業務由于回報期長,資金回流比較慢,而且因為資本投資巨大,容易出現資金周轉不靈的風險。最理想的是將不同投資回報期及不同現金回款方式的業務進行組合,以分散風險。
2.2 現金流的戰術性管理
2.2.1 現金流預算。現金流總預算著重于規劃和控制企業宏觀的經營活動,保障企業戰略目標的實現,日常現金流預算統管日常經營活動的現金安排,保證現金流有條不紊、永不停息,從而保障企業簡單再生產或擴大再生產的進行,滿足企業價值創造實現的條件。房地產企業年初,應由財務部門編制資金總預算計劃,它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。其中,資金收入預算最核心的內容是企業通過銷售房屋產品和對外籌資帶來的現金凈增加額;支出預算最核心的內容是企業開發投資、支付稅費所需資金支出。
2.2.2 現金收入管理。房地產開發企業的收入主要為銷售其開發的房屋產品所產生的現金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業具有較強的銷售變現能力和催收應收賬款兩個部分。
2.2.3 現金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產產品成本的大部分,加強土地購置款和工程款的管理也是房地產企業現金流管理的重要組成部分。
關鍵詞：經濟減速 房地產調控 信用指標 信用評級
近年來，隨著我國政府對房地產行業調控政策的推進，我國房地產行業的需求和供給出現不穩定狀態，行業發展趨于復雜，行業景氣度呈下降趨勢。盡管行業景氣度下降，但上市房地產企業的整體營運績效仍有一定增長。通過對2014年在上海、深圳和香港證券市場上市的206家房地產企業1的分析，雖然從2011年開始上市房地產企業的收入和凈利潤增速下降明顯，但受益于中國經濟的持續增長、新型城鎮化建設進程的逐步加快以及城鄉居民住宅消費需求的提升，我國上市房地產企業整體的收入和凈利潤2依然有一定增長（見圖1），且項目運營能力和公司治理水平也得到了提高。
但是，依賴杠桿經營獲得的高速成長所產生的流動性壓力仍然是影響我國房地產企業未來可持續發展的主要問題（見圖2）。并且，近年來規模較小的中小型房企既要面臨競爭激烈化的市場，又需要應付項目開發帶來的高經營風險，經營日漸艱難，房地產企業之間整合加速，市場集中度進一步提高。
房地產企業信用風險分析
（一）經營與競爭
基于高外部風險的判斷，房地產企業在行業中所處的位置成為信用能力研究的重要方面，具備競爭優勢的企業可以更好地抵御行業周期變動風險與同業競爭壓力。2013年收入規模排名前十（以下簡稱“排名前十”）的房地產企業擁有更大的資產規模、更多的現金儲備，遠遠高于行業資產規模中位數和現金儲備中位數水平。
從2014年1-6月的主要運營數據來看，排名前十的房地產企業中多數的營業收入相對去年同期仍然獲得了較快增長，其項目分布區域分散化程度高，分布于全國各主要城市。其資產和項目規模及質量決定了領先的市場地位，以及獲取現金的能力，能以更低的價格拿地，抵御行業不景氣的沖擊。
（二）財務政策
衡量財務政策是激進或保守不僅僅是資產負債率的高低，還需著重對現金流進行分析。房地產企業在擴張戰略下，土地的購買和項目開發預期帶來很大的資本性支出，顯然，歷史的負債率指標不能反映未來的杠桿水平，未來的杠桿水平由未來現金流的穩定性決定。
從2009年至2013年，我國上市房企資產負債率中位數從62.23%上升至68.09%，投資性現金支出中位數從4626.60萬元增長至12409.08萬元，而此期間各年的經營性凈現金流中位數波動極大，且有三年為負數；同期，我國上市房企全部債務/EBITDA倍數中位數逐年上升，2013年達到6.04倍（見表1）。這些數據表現出房地產企業因擴張而購買土地的支出主要依賴于負債，而不是自身經營所產生的現金流，財務政策總體表現激進。
2013年，排名前十的行業領先企業中有7家的資產負債率雖然高于行業中位數，但反映長期償債能力強弱的全部債務/EBITDA倍數指標顯示有9家都低于行業中位數。與此同時，排名前十的行業領先企業有7家企業經營性凈現金流波動很大，結合偏高的資產負債率，反映這些企業的財務政策相對激進。而另外三家包括萬科A在內的企業，近年來擁有穩定且較豐富的經營性凈現金流，且各項反映流動性的財務指標總體表現較好，可見在現金流相對穩定的前提下的適當的高負債不一定代表其財務政策激進。
總體來看，除了極少企業以外，我國房地產企業財務政策整體表現激進，承受著由于高負債擴張和不穩定的經營性現金流所帶來的流動性壓力，這也是當前房地產企業面臨的主要挑戰。
（三）經營性現金流預期
未來經營性現金凈流量的穩定性和可預測性是研判房地產企業信用能力的核心。一定的項目規模、良好的項目質量、地域分散化等各方面因素有助于企業在不同時期獲得均衡的現金流入。
2009年至2013年，我國上市房企整體上經營性凈現金流中位數波動很大，有三年為負數，反映經營性凈現金流對投資性支出（主要為購買土地支出）的保障較弱；2009年至2013年，經營性現金凈流入中位數雖保持穩定且小幅增長，但該期間經營性凈現金流波動很大，反映房地產企業購買土地支出、建筑施工成本、廣告與銷售費用支出等的經營性現金凈流出總體較大地超過了經營性現金凈流入，且表現不穩定。
2009年至2013年，我國上市房地產企業的有息債務總額逐年上升，其中短期有息債務總額中位數增速較快，2014年6月末，長期有息債務余額中位數從2009年的9.23億元升至32.23億元，而短期有息債務余額中位數從2009年的4.33億元升至21.95億元，而房地產項目的平均開發周期為2至3年，短期債務增速過快且額度較大，反映房地產企業開發項目未來的現金流入與其債務期限結構可能不對稱。
2009年至2013年，我國上市房企的利息支出中位數逐年增長，且增幅較快；同期，反映經營性凈現金流對利息支出的保障程度的中位數指標表現較差，波動很大（見表2）。
另一方面，以2013年的收入排名來看，排名行業前列的企業中，只有包括萬科A、華潤置地、龍湖地產等少數企業的經營性凈現金流保持穩定且為正數，經營性凈現金對利息支出的倍數也較穩定。總體來看，我國房地產企業未來經營性現金凈流量的穩定性和可預測性水平整體欠佳。
（四）流動性管理
流動性是企業在任一時點的現金充足度的體現，與現金流狀況、融資能力、財務彈性各因素緊密相關。
2009年至2014年6月末，反映企業即期償債能力的指標貨幣資金/短期有息債務中位數逐年下降，從2009年末的117.14%下降至2014年6月末的62.07%；2009年至2014年1-6月，上市房企經營性凈現金流中位數極不穩定，且有四個時期為負數，而同時期，各期末上市房地產企業資產負債率中位數也逐年上升（見表3）。從流動性角度，以上數據變動反映上市房地產企業在自身經營活動產生的凈現金流量不充足時，主要依賴銀行的信貸支持、資本市場的融資能力和綜合財務彈性，來滿足日常的各種運營所需現金。
從行業領先企業2013年的流動性管理相關指標來看，多數領先企業的賬面貨幣資金遠遠高于該指標行業中位數，反映企業即期償債能力的貨幣資金/短期有息債務指標均高于該指標行業中位數，反映長期償債能力的全部債務/EBITDA指標也低于行業中位數，顯然，領先企業的現金儲備和長短期償債能力在整個上市房地產企業中遙遙領先。
雖然多數領先企業經營性凈現金流波動也很大，但強的資產和項目規模、收入規模等因素，支持了這些企業擁有多樣化的融資渠道和綜合財務彈性，實際上，領先企業的有息債務規模遠遠高于上市房企有息債務中位數，擁有強勢市場地位的領先企業，在流動性管理方面，擁有更強的融資能力和綜合財務彈性。
（五）盈利性
盈利性是房地產企業最終競爭力的體現，盈利能力分析還需要建立在房地產企業的業務開發模式、業態類型和區域分布特性上。
2009年至2014年1-6月，我國上市房地產企業的營業收入中位數逐年上升，凈資產收益率中位數波動不大，且近兩年一直保持在9%左右（見表4）；同時，從管理效益來看，我國上市房企管理費用占總費用比率中位數逐年有所下降，可見我國上市房企在公司治理和管理能力方面有了提高。綜合以上各項指標，反映我國房地產企業整體盈利能力較強。
但是，2009年至2014年1-6月，我國上市房企存貨規模中位數偏大，且增速較快，較大規模的存貨占用了企業較多的資金，且由于不能及時轉化為收入，對企業的盈利能力也構成負面影響；同期，EBITDA收益率也是逐年有所下降，反映我國上市房企整體上各年利息支出和攤銷等逐年加大，實際體現的是存貨不能變現，占用過多的資金，是導致房地產企業當前流動性緊張的主要因素之一，房地產企業只能增加有息債務，以緩解資金壓力。
此外，總體上領先企業去庫存壓力在行業中也最大，2013年末，領先企業的存貨規模均很大，占資產總額的比例也均較大，排名第一的萬科該比例為69.10%，排名第二的恒大地產該比例為53.09%，排名第三的保利地產該比例為76.42%，如何盡快去庫存以增強盈利能力和流動性，是領先企業當前面臨的主要挑戰。
（六）或有事項
由于房地產企業具有資金密集性特征，因此對外擔保、可能的訴論、表外負債、關聯資金占用均是影響企業信用能力的不利因素。
2009年至2014年1-6月，我國上市房企其他應收款中位數雖然逐年有所上升，但其他應收款/凈資產中位數卻維持在較低水平，其他應收款賬戶核算的是企業主營業務以外的資金往來，多數是關聯企業間的資金往來，上述指標反映規模不大的房企在此方面的風險較小。而另一方面，大多數行業領先企業其他應收款/凈資產卻超過了30%，其中有兩家企業還超過了50%，反映規模大的房地產企業關聯資金往來頻繁，由此產生流動性風險的可能性在加大。
房地產企業信用評級框架
我國房地產業周期性特征明顯，房地產企業的增長前景受國家宏觀經濟波動及政府房地產調控政策影響很大，未來對我國房地產企業信用能力影響較大的因素主要有以下五方面，對這五方面的分析構成房地產企業信用評級框架。
（一）行業政策波動
我國房地產行業具有明顯的政策導向性，2006年以來我國針對房地產行業出臺了諸多政策，經歷了從調控、松動、救市、收緊、強化的多個過程。其中2012年至今年上半年，我國政府對房地產行業的調控政策仍維持從緊取向，采用以房產稅、限購、保自住抑投資的差別化信貸、保障房為主線的調控政策。最近，受宏觀經濟影響，大部分地方已放開了限購政策，房地產貸款政策也出現了松動，甚至部分地區出臺了首套房的稅費優惠政策，對未來的房地產行業走勢或將產生變數，尚待進一步的跟蹤觀察，從而做出新的評估。總體來看，我國未來房地產調控政策更多將趨向于市場化的調整，地方政策對區域房地產市場影響較大。
（二）行業整合加快
由于我國房地產市場在經歷了十多年的高速發展后，市場開發空間和需求下降，且行業調控政策持續從緊、土地供應減少、競爭激烈、資金成本上升等各種問題出現，產業整合趨勢將更加激烈，整合更多可能通過并購來實現，2014年上半年，收入前五大上市房企的收入占比為31.95%，預計具備行業競爭優勢的領先企業擁有更多的并購機會。
（三）高杠桿經營
從2011年最嚴厲的行業調控政策至今，尤其是近兩年市場需求持續下降的背景下，高杠桿經營使房地產企業普遍面臨著流動性緊張的壓力。行業排名居后的劣勢房企，面對高經營杠桿、枯竭的土地儲備、高昂的資金成本、下滑的市場需求等，或無法獲得外部融資支持而關門。
擁有行業領先地位的優勢房企，雖然擁有多樣化的融資渠道，但其中的多家房企仍因過度舉債，體現為資產負債率過高，經營性現金流預期不穩定等，導致新增舉債融資空間壓縮，違約風險上升，只有通過股本融資降低負債率。據不完全統計，在港上市的多家優勢房企2014年上半年合計新發行369億元永久資本債券，平均利息成本9%～18%。雖然股本融資可緩解負債上升過快所造成的信貸風險，還可以增加房企的流動資金，降低對新增債務的依賴度，但企業必須同時獲得收入和經營性現金流的持續增長，否則又會陷入新一輪流動性危機。
（四）去庫存化
排名行業前十的領先企業中，絕大多數2013年末的存貨余額占資產余額的比例超過了50%，存貨難以消化，持續占用過多資金，這是導致房企近幾年經營性現金流極不穩定的主要原因。而從我國上市房企已的2014年中期業績可以看出，上半年業績完成年度銷售目標40%以上的大型房企只有15家，反映房地產企業普遍面臨銷售下降局面，去庫存化是我國房地產企業當前面臨的重大挑戰。
（五）戰略調整
由于房地產行業面臨的高外部風險，近年來許多大中型房地產企業逐步進行戰略調整，以住宅地產為主業的企業，逐步向多元化業態發展，且多家企業積極進軍海外房地產市場；以二三級城市為主要經營區域的企業，近年來主要布局一線城市；以住宅和商業地產為主的企業，正在或計劃投資房地產以外的農林牧漁、文化、互聯網、金融或其他行業等。多數房地產企業在自身經營性現金流不穩定的情況下，投資資金會更多地依賴于舉債融資，短期內將增加其財務風險，以及多元化業務相關的管理風險和人才風險。不過，從長期來看，中國經濟增長雖放緩，但仍會擁有持續穩定的發展，宏觀環境仍將給予房地產行業一定發展空間，預計擁有強勢市場地位的房地產企業將從中獲益，這些企業的戰略調整效果也將逐步顯現。
小結及展望
綜上所述，隨著我國宏觀經濟減速，房地產行業景氣度呈下降趨勢。預計2014年下半年，在地方政府因地制宜政策下，多數城市新房銷售價格的下滑趨勢將趨緩，但2014年我國房企整體的收入和利潤增速進一步下滑的趨勢難以避免，且高杠桿經營下的流動性風險依然存在。
從長期來看，雖然反映房地產行業景氣度的多項數據處于下行中，但在當前中國宏觀經濟減速，以經濟結構調整、消費升級為主基調的新一輪發展中，也蘊藏著許多發展機遇，包括但不限于養老地產、棚戶區改造、新型城鎮化、住房消費升級等，預計擁有行業領先地位的優勢企業將從中獲益，并獲得更多的并購機會。所以，針對房地產企業經營的不同情況，對其信用評估需要區別對待。
注：
1.根據wind資訊，截至2014年8月末，滬深及香港股市房地產業上市公司共322家，在剔除同公司B股上市公司、同公司H股上市公司、港交所上市的在港開展業務的香港企業（存在誤差）以及數據質量較差的樣本，本文分析的房地產公司樣本數為206家，均為在我國內地開展房地產業務的滬深港上市房企。
關鍵詞：房地產開發企業；財務；風險管理
房地產行業是高回報行業，同進也有很大的風險，面對激烈的競爭，房地產開發企業必須提高財務管理水平才可實現可持續發展，財務管理是企業管理的核心系統之一，應成為房地產開發企業實現持續發展的有效管理控制工具。
一、房地產開發企業財務管理的意義
財務風險是說在企業的所有財務活動中，因企業受到內、外部環境和各種難以把握或難以預計的因素影響。企業的實際財務結果同預期的結果發生偏離，因而使企業蒙受可能性的損失。房地產開發項目開發周期長、投資大、不確定性強，所以房地產開發過程中的財務風險管理就更加的重要，只有對項目風險進行有效的規避和控制，開發項目的收益才有可靠性。
二、房地產開發企業財務風險的表現形式
從房地產開發企業的經營特點分析，一般的房地產開發企業面臨的財務風險主要表現為下面這幾個方面：
1.利率變動風險。房地產開發企業在負債經營期間，由于各種因素的影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長是增加公司的資金投本，因而抵減了預期收益。利率的變動風險是房地產開發企業面臨的眾多風險中最為嚴重的不測風險。
2.再籌資金風險。再籌資金通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。因負債經營使房地產開發公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產企業在其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型的房地產開發企業經常還會出現連鎖性的資擔保鏈，一擔連鎖籌資中一個環節斷裂，風險效應也會加大，對房地產開發企業經營帶來致命的威脅。
3.無力償還債務風險。房地產開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分的開發企業在初期階段大都以負債開發為主，本有資金比例很低，大量的開發資金都來源于借貸。如果企業不能按期收回并取得預期的收益，那么公司將面臨無力償還債務的風險，不僅導致資金緊張，還會影響到公司的信譽度，甚至會因此而導致公司倒閉。
三、控制房地產企業財務風險的措施
1.房地產企業投資策略：投資是企業經營、發展推行經營戰略達到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產生效益。投資一擔執行就很難改變，所以投資的成功與否對于一個企業的未來發展會產生重大影響。房地產企業面對的是無法估量的產品市場、經營環境、勞動力市場等一些方面，比如物價、工資、運價的不穩定變動都會對企業的營運收入、成本造成企業現金流入量和流出量不確定性。房地產開發企業投資面臨的風險主要有管理風險、市場風險和政策風險。目前對房地產開發投資風險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強現金流量控制管理。現金流量反映的是一個企業在某個特定時期內現金流出、流入和流入凈額狀況。在現金流量表上，投資、經營、籌資三大活動都會發生現金流動，在經營活動產生的現金流量凈額最重要。房地產企業的財務報告中，經營活動產生的現金凈額作為主要財務指標反映，所以現金流量比利潤更加重要。如果企業的利潤在上升而現金的凈流量在減少，這說明當前的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果現金流量凈額小于同期利潤總額，那么就說明本期有未到賬的利潤存在。現金流量的多少可知企業財務風險的大小。
3.縮短預售時間，減少款項回籠風險。財務的重要方面就是資金的回收，應收款是造成資金回收風險的重要方面， 它會加速現金流出。雖然應收賬款會使企業產生利潤，但并沒使企業的現金增加，反之會加速現金流出，因房地產企業投資涉及到金融動向、政策法規、區域供求狀況和提高人民群眾的生活質量等各個方面，所以容易受到各種因素的變動影響，造成變現風險，引起資金鏈的斷裂。因此加強資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應收賬款管理應做幾個方面的強化：確定客戶的資信等級，評估企業的還債能力、建立銷售回款責任制、建立穩定的信用政策、確定合理的應收賬款比例。
4.完善資金管理系統。完善房地產企業資金管理系統首先應將資金管理納入全面預算體系，對責任中心預算和項目預算相結合的資金預算，實現對資金需求比較準確全面的預測，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過對資金預算實際的執行情況的分析，對房地產開發企業的資金使用進行修正，另外應建立適應于企業規模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分發揮自身的潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施房地產投資基金融資、進行股權融資、銷售融資、資產證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產負債的率的情況下，節約財務費用，降低融資成本、優化企業資產結構等。通過融資渠道多元化可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，這有利于企業的長期穩定發展。
房地產開發企業的項目開發過程中有很多的不確定風險,項目開發的過程其實就是風險管理的過程,而財務風險管理的好與否,將直接影響到開發項目的收益高低及項目的成敗，所以房地產開發企業在投資前應對其公司自身的財務狀況有清醒的認識，合理確定房地產開發的財務結構，把各種不確定因素降到最低。房地產開發企業還應實施財務集中控制，體現財務的管理功能，定期對財務指標進行分析和考核，財務指標考核是預防財務風險的有效措施。
參考文獻：
[1]李慶華：淺析房地產開發企業的財務風險管理.管理觀察.2010(16).
[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。
二、房地產企業會計信息質量存在的問題
(1)風險信息披露內容不完整
房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀
對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。
(3)企業內部會計核算不完善
當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產會計信息質量的對策建議
針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。
(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計
針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。
(4)完善房地產企業的會計規范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。
四、結束語
由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。
參考文獻:
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【關鍵詞】財務分析 盈利能力 現金流量
一、企業概況
萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過配售和定向發行新股2836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產業務的發展。近年來，萬科憑借對經營環境變化的敏銳嗅覺和及時應對，公司業績逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營業收入，營業利潤達280多億元，占主營業務收入的98%，到2012年，公司總市值達790多億元，居同行榜首。可以說，不管是主營業務收入、市場占有率、還是凈利潤等，萬科都在同行中遙遙領先，并有望一直保持著這種發展勢頭。
二、企業財務狀況分析
（一）企業資產負債分析
1.萬科資產負債現狀。資產負債是一家企業的骨骼，理解資產負債結構及其發展狀況是分析一家財務及盈利狀況的基礎。因此，我們通過縱橫對比來分析公司近幾年的資產負債情況及其發展趨勢，從而了解公司資產負債的合理性。2009～2012年，萬科的資產總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長率均在27%以上，且有望繼續保持這一高速增長的態勢。而與此同時，萬科的負債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長率更是高達29%以上。可見，公司的資產總額在保持高速的增長的同時，其債務比率增長的速度更加快。
2.萬科資產負債增長的橫向對比分析。從橫向對比來看（見表1），2011年萬科的資產增長率為37.36%，高于同期招商地產、保利地產和金地集團。2011年萬科的負債增長率為41.80%，略低于同期招商地產的43.23%，高于保利地產的31.42%和金地集團的32.28%，可見萬科的資產負債總額增長率略高于同行業的其他企業，且處于合理水平，足見萬科在行業中的領頭地位。我們還發現：幾乎各家房地產企業的負債增長率都領先于其資產增長率，說明在整個房地產行業處于快速發展的機遇下，其現金流量比較缺乏，但都很擅長運用財務杠桿來促進企業的更快發展。
（二）企業現金流量分析
首先，從經營活動現金流量來看，公司銷售商品收到的現金呈現出穩步增長態勢，且大大超過主營收入，表明公司的營業收入過度集中。2008年以后，萬科的現金流量與凈利潤之比快速上升，但2011年由于受政府對房地產行業調控的影響，企業的現金流量與凈利潤之比以及現金凈流量均出現負增長，表明在政府對房地產行業打壓的大背景下，公司的現金需求壓力開始加大，甚至導致資金鏈斷裂的風險，其經營風險開始加大。其次，投資活動的現金流量方面，萬科的投資活動現金凈流量不斷上升。近幾年，房地產行業發展迅猛，企業規模逐漸擴大，要求企業不斷增加資產投資，而且房地產行業不同于一般企業，對于像土地等不動產投資需求更大，再加上我國房價和地價的不斷攀升導致了房地產企業對投資活動資金需求的進一步加大。最后，在籌資活動現金流量上，因為房地產行業是資金密集型類，企業的項目開發需要大量的資金支持，所以籌資活動對該行業顯得尤為重要。2008～2012年，萬科的籌資活動現金流量由58.66億增長到162.86億元，且萬科的資本結構對負債有較大的依賴性：主要依靠負債籌資，其資產負債率平均為60%。
三、企業盈利能力及利潤分配狀況
（一）公司的盈利狀況分析
從表3可知，萬科的銷售毛利率、主營業務利潤率和凈資產收益率都呈現出穩步增長的趨勢，具體來看，主營業務收入從2008年的4099177.92萬增長到2012年的10311624.51萬元，增長幅度為151.55%，年均增長率30.31%。與此同時，該公司的三項費用（經營、管理和財務費用）也大幅度增加，其他幾項指標也均呈現出快速增長的態勢，表明公司的規模和效益也在同步增長。此外，公司的銷售毛利率與主營業務利潤率亦出現同步變動，可見凈利潤主要來源于正常經營所得，盈利能力增長穩定。另外，對比2010～2012年的數據可知，萬科的銷售毛利率和主營業務利潤率均出現小幅下降，這是因為政府對房地產行業的調控和整個行業競爭的加劇。總體來說，萬科的贏利狀況仍處于行業的較高水平，表明該公司的增長能力較強。
（二）利潤分配狀況分析
由表4所示，各指標額均快速增長，說明近幾年公司的經營業績很好，盈利水平較高，對投資者有較強的吸引力。2008-2011年，萬科的分紅派息方案分別為：每十股派現金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個行業的盈利狀況的改善。同時，與行業其他企業相比，萬科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個行業經營環境的改善，更重要的是公司的品牌化戰略和經營績效的改善。目前，在國家加強對房地產行業宏觀調控的背景下，筆者認為，雖然短期內萬科的業績會受到較大的影響，但政府的調控政策也將加速整個房地產行業的整合和優勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業資源，憑借雄厚的資金實力和品牌化優勢，萬科將會得到更好的發展。
四、存在的問題分析
（一）融資渠道過于單一，結構不合理
房地產的開發投資規模大、周期長，資金需求大，所以它們常受融資問題的困擾。通過萬科的資產負債表我們發現，它的負債比率是很高的，且負債總額增長迅猛。萬科所獲得的資金大都來源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產市場進入低迷時候，企業將出現資金周轉不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機構，那融資成本是非常高的。這些企業主要是通過發行股票、預付定金、賒銷商品和銀行貸款等來融資，但政府對房地產企業利用股票籌資亦監管嚴格，通常僅少數大型企業方可以IPO的方式來籌集資金。于是，我國的房地產企業仍是以銀行貸款為主進行籌資，這無疑加劇了商業銀行的風險。
（二）企業的財務和盈利狀況波動較大
通過分析萬科的財務報表可知，無論是公司的資產負債情況，還是現金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動性。這說明公司的經營績效受宏觀經濟和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機和最近兩年的政府對房地產行業的宏觀調控政策，使得房地產企業的業績表現更是大起大落。作為行業龍頭的萬科，相對于其他企業而言有著更強的風險抵御能力，而在行業景氣的時候，其業績則會率先反彈，這一點我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。
（三）資本結構不太合理
經過多年發展，萬科已成為房地產行業的領跑者，無論是它的公司治理、經營戰略還是品牌管理都已成為行業的典范。但是，將萬科公司的資本結構和行業其他企業（國內和國外的房地產公司）進行對比分析，我們發現其資本結構離最優狀態還是有一定得差距。這主要表現在：負債規模略有保守，負債結構不合理和股權結構相對分散。為此，公司應結合自身的成長環境、整個行業形勢和政府相關鼓勵政策等不斷優化公司的資本結構，這樣才能使其財務管理與內部控制更加合理。
五、對策與建議
（一）鼓勵多元化融資
我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業龍頭的萬科也不例外，雖然萬科通過股權融資獲得了一部分資金，但相對于其自身的發展而言，還是遠遠不夠的。特別是對于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對于公司的長期發展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場，不但可以降低銀行風險，更有利于促進房地產業的可持續健康發展。
（二）強化現金流管理，加強內部控制，增強抵御風險能力
為應對現金流不足問題，房地產企業應該將現金流管理提高到戰略高度，制定明確的企業發展戰略，鼓勵銷售，加強資金回籠，緩解現金流壓力。同時，應加強企業的現金流預算，根據需要選擇適當的開發和經營策略，對各階段經營活動中的現金流進行嚴格監督，確保企業的現金流管理有序、可控進行。此外，建立獨立的管理機構專門負責現金流集中管理，對企業的重大業務實行責任追究制，確保現金流的流暢安全，提高現金的周轉速度，不斷增強企業的市場競爭力和抵御風險的能力。
（三）推進公司品牌化戰略，實現企業盈利最大化
萬科自成立之初就關注于企業的品牌化戰略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰略沒有達到預期的效果。因此，萬科應繼續推進品牌戰略管理，鼓勵品牌創新，打造專業高效的銷售、服務流程，與客戶建立長期良好的密切合作關系，以優質產品和服務及品牌效應取勝，在客戶群中樹立良好的品牌形象。在房地產行業競爭加劇的今天，積極推進公司的品牌化戰略，提高客戶的滿意度與忠誠度，更是企業實現盈利最大化的基礎。
參考文獻
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關鍵詞：房地產開發 財務風險 財務管理
引言
財務風險是一種財務系統無法預料和控制的因素，使財務系統運行偏離預期的目標對企業造成經濟損失和額外的收益。近年來房地產開發行業在我國得到前所未有的發展，目前已經成為投資的重要的領域，也是資金密集型的高風險產業，在國際金融變動的時代下，房地產開放企業想要實現自身長期健康持續的發展，必須不斷提高自身的財務管理水平和應對財務風險的能力。下面我們重點進行分析房地產開發企業如何做好財務風險管理工作。
一、房地產開發企業財務風險的成因
財務風險分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。
（一）外部原因
在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產開發企業的存在財務風險。
（二）內部原因
1、資本結構不合理，在目前經濟形勢下，大多數房地產開發企業存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產開發企業缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。
2、缺乏財務預算管理，預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產開發企業對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產開發企業抵御市場風險的能力 。
3、缺乏現金流量管理，房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。
二、完善房地產開發企業財務風險的防范措施
關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產開發企業財務風險防范措施進行了分析。
（一）對籌資風險的防范
1、進行稅務籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調控下，從而造成國稅局對房地產開發企業土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產開發企業的財務管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規劃控制房地產建設的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產開發企業存在的財務風險。
2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產開發企業要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。
（二）對投資風險的防范
1、加強投資項目的可行性分析， 房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產開發企業要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。
2、制定投資組合戰略，由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產開發企業可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。
（三）加強全面預算管理
在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產開發企業具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據 。房地產開發企業要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。
（四）加強現金流量管理
現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產開發企業要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產開發企業的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產開發企業的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。
參考文獻：
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民期以來，房地產行業為我國的經濟發展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經濟，I I的重要行業之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產行業需要進行積極的調整，}i}.格控制房地產在開發、建設、經營、銷售等環rr-}J的則務風險，確保房地產行業的穩定健康發展。本文卞要對房地產所而對的則務風險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預防和控制措施。
【關鍵詞】
房地產企業：則務風險：控制：措施。
一、房地產企業財務風險的表現。
房地產行業的發展由于會受到受社會、政治、經濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產企業不得不面對各種風險。
（一）面臨利率變動帶來風險。
利率的變動給房地產企業帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產企業的負債成本，導致企業預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產企業帶來很大的風險。
（二）通貨膨脹引起的風險。
通貨膨脹也是房地產企業面臨的風險，當出現大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產企業的生產成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產的開發成本，使相應的風險隨之增加。
（三）稅率變動帶來的風險。
由于房地產企業在經營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產企業的投資開發成本也會上升，減少預期收益，增加風險。
（四）因資產負債率增加引發的風險。
因為房地產企業的投資規模相當巨大，許多房地產企業通常是負債開發。房地產企業的開發資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產企業目前的發展狀況是資產負債率已經超過60%的警戒線，高負債率使企業面臨著預期收入得不到實現時帶來的巨大風險。
（五）再籌資帶來的風險。
高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措。而房地產企業對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業不得不面臨的風險。
（六）投資收回導致的風險。
政治因素以及社會經濟因素等都會影響房地產企業的經營狀況，部分房地產企業的開發成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內難以變現。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產企業的投資成本的回收。
二、房地產企業財務風險的形成原因。
（一）缺乏有效的財務預算管理。
房地產作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調整能力。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，這顯然是片面的。如果企業沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現企業原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，企業甚至會因此產生的財務風險而出現虧損。
（二）成本費用控制不嚴。
房地產企業的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產企業沒有立足于企業的實際，采取有效的管理措，對企業的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產企業對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規范，這無疑會增加企業的財務風險，影響企業的經濟效益。
（三）內部審計機制不夠健全。
內部審計是房地產企業財務風險控制與管理的重要組成部分。內部審計作為企業內部的監督機構，雖然沒有直接參與到企業內部的經營管理活動當中，但是卻能夠對企業的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監督。然而很多企業偏偏忽視了內部審計的重要性，沒有建立起健全的內部審計機制，例如內部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內部審計的有效性，不利于財務風險的規避。
（四）缺乏對現金流量的科學管理。
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產企業財務風險的控制措施。
（一）對企業的資本結構進行優化。
雖然企業采取負債經營能夠發揮負債的杠桿效益，能夠給企業帶來一定的經濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內，因為過高的負債率不僅不能夠給企業帶來利潤，還會增加企業的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產企業就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業風險最小化。
（二）房地產企業要加強對投資項目的管理力度。
眾所周知，房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，受其自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。所以，作為房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規避。
（三）對現金流量進行控制與管理隨著房地產市場的不斷發展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產企業不得不對原有戰略進行適時的調整。目前，現金流已經發展成為房地產企業進行長遠規劃時率先要考慮的關鍵因素。
企業的經營活動必須要考慮所產生的現金流量凈額，當企業利潤上升，而現金凈流量卻下降時，反映出企業的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現金凈流量是反映房地產企業的風險晴雨表。
（四）建立強有力的風險預警機制。
房地產企業通過建立有效的風險預警機制，可以把企業的非正常經營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業的整體經濟活動提供更有利的參考依據，制定調整企業行為的有力措施，對企業未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產企業潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現規避和化解財務風險的目的。
（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。
對房地產企業來說，房產是其最終的產品，而項目管理的過程就是這一產品的生產過程。企業要想保證施工的質量和安全，實現更長遠的發展，就必須對產品生產的全過程進行有效的控制和管理，房地產企業也不例外。房地產企業的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業的經濟效益。所以，作為新形勢下的房地產企業，必須積極學習、探索和創新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業防范財務風險的能力。
四、結束語。
綜上所述，房地產企業的財務風險貫穿于企業經營管理活動的各個環節，對企業的穩定健康的發展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產企業的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業素質、業務能力，從而不斷提高房地產企業財務風險控制與管理的水平，實現房地產企業的穩定、可持續發展。
【參考文獻】
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房地產業是一個資金密集型行業，由于其投資大、回收慢、高風險、高回報的特點，房地產企業的財務運作模式具有一定的特殊性。1.財務風險的特點（1）房地產企業面臨現金流風險。由于房地產開發所需資金巨大，且所跨時間較長，現金流斷流是房地產企業必須要面對的首要問題，保持現金流的穩定，是房地產企業財務運作的重要內容。（2）房地產企業還存在銷售風險。由于房地產的存貨是以不動產的形式存在的，其變現能力較差。同時，房地產業易受到宏觀經濟的影響，當經濟不景氣時，易造成產品積壓，從而出現變現困難。2.資金管理的特點（1）房地產企業在資本結構上表現為債務資本占了較大比重，由于房地產項目投資巨大，房地產企業往往采取債務融資方式，對投資項目進行大規模注資，其融資渠道主要是銀行信貸，因而易受到貨幣政策的影響。（2）在開發產品竣工前，房地產企業一般會采用預售的方式取得銷售回款，并將其投入到后期的開發建設中，使得房地產企業期末預收賬款余額巨大，而貨幣資金則相對較少。
二、構建房地產企業財務績效評價指標體系
財務績效評價，是指在財務范疇內，應用財務指標體系對企業的經營績效做出評價，具體包括，盈利能力、營運能力、償債能力和成長能力4個方面的評價。對于房地產企業財務績效評價指標體系的構建，本文基于房地產企業的財務特點，選取財務績效評價指標，并運用層次分析法（AHP）對指標賦予權重。
1.評價指標的選取選取財務績效評價指標，應根據指標體系構建的一般原則。筆者從盈利能力、營運能力、償債能力、成長能力4個方面，選取房地產企業財務績效評價指標，并結合房地產企業的財務特點，在所選取的指標中強調了現金流量、存貨變現、資本結構等因素。（1）盈利能力指標。確定了凈資產收益率、總資產報酬率和盈余現金保障倍數指標。（2）營運能力指標。確定了總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率和資產現金回收率指標。（3）償債能力指標。確定了資產負債率、速動比率和現金流動負債比率指標。（4）成長能力指標。確定了營業利潤增長率、資本保值增長率和總資產增長率指標。
2.指標權重的確定房地產企業財務績效評價指標權重的確定，應建立在對房地產企業財務特點充分理解的基礎上，需要一定的職業判斷。因此，筆者運用層次分析法確定評價指標的權重。（1）向有關專家發放權重調查問卷，進而得到判斷矩陣。（2）運用AHP專業軟件ExpertChoice11.0，對回收的權重調查問卷逐份進行處理。該軟件可自動進行運算和一致性檢驗，如果運算結果不能通過一致性檢驗，則需對判斷矩陣進行調整，直到出現滿意的結果為止。（3）匯總上述步驟得出的權重結果，進行加權平均和歸一化處理，確定最終指標權重。
3.評價指標體系的確立根據以上對評價指標的選擇及指標權重的確定，最終完成了房地產企業財務績效評價指標體系的構建。
三、運用沃爾評分法建立財務績效評價模型
沃爾評分法，是由美國著名財務學家亞歷山大•沃爾（AlexanderWall）創造的一種評價企業綜合財務狀況的分析方法。與其他的財務績效評價方法相比，沃爾評分法簡明扼要、便于操作，其評價結果以得分數表示，易于與其他企業進行橫向比較。
1.沃爾評分法的基本思路（1）確定指標和權重。選定流動比率、產權比率、固定資產比率、存貨周轉率、應收賬款周轉率、固定資產周轉率和自有資金周轉率作為評價指標，并以百分制的形式分別賦予各指標權重。（2）計算各指標評分。以行業平均值作為各財務指標的標準值，然后，將企業實際值與標準值相比，得出相對比率，繼而將該相對比率與對應評價指標的權重相乘，得出該指標的得分。（3）求出財務績效綜合得分。將各指標的評分加總，最終得出綜合財務績效的得分。
2.對沃爾評分法的改進雖然沃爾評分法在實踐中被廣泛應用，但是仍存在著一定的局限：一是沃爾評分法對財務指標及其權重的確定具有較強的主觀性；二是其評分計算方法未考慮個別嚴重異常的指標會對財務績效綜合得分的影響。鑒于此，在本文的研究中，有必要對沃爾評分法進行一定的調整。（1）評價指標和權重的調整。以上文建立的房地產企業財務績效評價指標體系作為調整后的評價指標和權重，從而更符合房地產企業的財務特點。（2）計算方法和技術的調整。針對因某一指標嚴重異常而造成總評分不合邏輯這一缺陷，改進的辦法是，給各指標的得分分別設定上限值（標準評分值的1.5倍）和下限值（標準評分值的0.5倍）；同時，采用評分標準值與調整分之和作為綜合得分。若綜合得分介于上限得分和下限得分之間，則取綜合得分為最終得分。否則，則取上限得分或下限得分作為最終得分。具體計算過程為：綜合得分＝標準評分值+調整分，調整分＝（實際比率－標準比率）÷每分比率，每分比率＝（行業最優比率－標準比率）÷（最高評分－標準評分值）。
3.評價模型的建立經過上述調整，可使沃爾評分法得到較大程度的改進，使得評價結果更客觀合理。因此，本文以改進后的沃爾評分法作為房地產企業財務績效評價的評價模型。運用該評價模型可逐一算出各二級指標的最終得分，進而可求出相對應的一級指標得分∑Zi（i=1,2,3,4），最終算出綜合財務績效得分Z=∑Zi。改進后的沃爾評分法使得綜合財務績效標準總得分為100分，上限得分為150分，下限得分為50分。若得分在100～150分之間，則表示該企業財務績效高于行業平均水平，且得分越接近150分，表明該企業的財務績效越好；若得分在50～100分之間，則表示該企業財務績效低于行業平均水平，且得分越接近50分，表明該企業的財務績效越差。
四、結論與建議
1.結論對企業績效的評價是一項復雜的系統工程。筆者的研究著眼于財務的視角，根據沃爾評分法，構建了一個較為完整的房地產企業財務績效評價指標體系，并以萬科地產為對象，對構建的評價模型進行了實證分析。
2.建議筆者提出了幾點關于對房地產企業財務績效評價的建議，以期為我國房地產業的可持續發展提供借鑒。
（1）由于財務指標有時并不能完全客觀地反映企業的財務狀況，因此，在實踐應用中，對房地產企業財務績效的評價，要適當地結合非財務指標的使用，以非財務指標作為財務指標的重要補充。
【關鍵詞】房地產；會計信息；問題與對策
一、引言
房地產行業在我國現代化經濟建設中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發而動全身”。如果房地產行業出現較大的波動，則會影響到鋼鐵價格、家裝設計、農民工就業等一系列問題。如今國內的房地產業發展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調節轉變，銷售方式也呈現按揭、預售、代銷等多樣化，在房地產行業大量資金增長過程中，會計信息的質量和準確性是急需考慮的問題。
二、我國房地產行業會計質量的問題
房地產行業與其他行業有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業績信息等差異，在執行會計準則時具有一定的特殊性。但由于其行業特殊性，很多會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成房地產企業會計信息質量出現各種問題。
1.銷售收入伴隨銷售方式改變
每個房地產企業均會開發多個項目，其項目建設期的實際成本費用會大于預期費用；隨著地價的增長，后期項目建設成本遠高于前期建設費用，各期項目間的損益浮動較大。當房地產項目取到預售許可證后，根據其項目體量和行業發展狀況，房產營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設備平臺等，同一項目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時間不同，其總房款也不一樣。因房地產開發產品價值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致。總之，房地產企業的銷售收入與其營銷手段、營銷節點、付款方式有很大關系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計信息和質量的問題。
2.各期業績信息可比性較差
房地產企業從拿地到土地開發短則一年，長則三四年，其項目分為一期、二期乃至多期工程，項目在建設期投資數額巨大，大量費用將計入到當期損益中。項目在持續開發和預售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預期期限收回，而且隨著項目的投資成本擴大，房地產企業每年的損益表所反映的企業利潤波動較大，換句話來說，其財務報表不能準確的反映其財務狀況。證監會為了房地產企業能夠真實的反映其會計信息，要求預收的房產款能夠體現出期初余額、期末余額、預售狀況等，但從近幾年的報表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標準也有所差異。
3.現金流信息披露不完全
房地產市場受政策影響較大，當貸款、限購、認購等政策松弛時，房地產銷售總量會呈現上升趨勢，因而所產生的銷售收入則會增加。房地產企業為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個重要節點會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產生的現金流均以企業為單位，房地產企業從拿地、籌建、預售、活動準備等各個環節都需要耗費大量人力、物力、財力，而所有的投資均通過銷售產生現金流入。因房地產行業項目開發維持時間長，經營活動中現金流出與流入相對于其他企業具有更大的異步性。
三、完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策
近年來，為適應我國經濟體制的改革，國家財政部與證監會陸續出臺了一系列有利于會計改革的政策，對提升房地產的會計信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產行業的會計規范體系、完善房地產行業的內部會計核算、準確反映房地產企業的會計信息等方面也能更好的改善房地產行業會計信息質量。
1.建立房地產行業的會計規范體系
會計準則是針對財務崗位職責和內容所制定的，但建筑工程類項目因籌建費用大、期限長、任務重，一個知名房地產項目的投建可能會促進周邊區域經濟的發展，因此房地產行業對我國現代化經濟建設具有舉足輕重的作用。針對其行業特殊性，因對房地產及相關工程建設行業會計信息做定向規范，一是更能夠準確披露出房地產企業的經營狀況；二是也能夠保障房地產企業的既得利益。從大方向上要求房地產行業會計信息的規范性，是保障房企正常運營的基礎。
2.完善房地產行業的內部會計核算
很多房企財務部門執行的是國家統一的財會標準，并未根據企業現狀制定相應的內部會計核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內外賬不統一，重視企業征繳需要做的報表，忽略了財務內部核算的規范性。無論籌建項目大小，都需要一個相對完善的會計內部核算制度，它是真實反映企業會計信息的基礎。處理好房地產企業內部會計核算狀況，對促進項目的順利進行具有重要作用。
3.準確反映房地產企業的會計信息
準確反映房地產企業的會計信息是改善會計信息質量的基礎。財務部門與其他部門有本質區別，從每月、季度、年度報表中能夠體現出房地產企業經營活動的現金流出與現金流入，若內部會計信息存在偏差，那么將會影響到整個項目的建設與銷售。將每筆涉及銷售的會計信息真實、準確、有效的記錄下來，并與其他項目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個項目的利潤額。
四、總結語
近年來，我國會計制度逐步完善，陸續出現質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等分支，極大地提升了房地產行業會計信息的真實性和有效性。針對如今房地產企業會計信息出現賬目不清、數據不真及披露不完全等問題，應從會計制度、行業準則、崗位職責等多方面加以規范，以達到改善房地產行業會計信息質量的目的。
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