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關鍵詞：現場施工工程質量工程監理
概況
東陽市人民法院審判、辦公綜合大樓工程位于東陽市江北新區人民路東側，建筑面積26413m2，框架結構。±0.000以下為架空層，主樓六層，局部九層，中間設21米直徑的混凝土穹頂，建筑總高度62.7米。大樓設計新穎，造型優美，頗具歐洲古建筑文化風格。是一幢集辦公、審判、執行、計算機、檔案等多功能于一體的智能化建筑。
工程由浙江省東陽市廣宏建設有限公司總承包施工。工程于2002年4月1日開工，2003年9月28日竣工。
立面
東陽法院工程在立面體形上吸取了中外法院建筑的經典型制，秉承我國源遠流長的法文化傳統，立面上以中軸線為中心對稱布置，設計思想運用時間空間的全新設計理念，吸取古典園林“起、承、轉、合”的傳統手法，以門前、廣場、大臺階為起點，通過高大的柱廊，開闊的門廳層層深入。淺灰色的仿花崗巖墻面與藍色豎向條窗形成一粗一光，一虛一實的對比，突出建筑莊重典雅的氣質。簡潔的線條處理，明快的材質與色彩對比，雕塑般的大挑檐，均繼承和發揚了歐式風格及中國悠久的法文化傳統，塑造出開放、透明、進步的具有古代及現代文明特征的建筑形象。
基坑
基坑南側距東陽江邊僅100米，地下是含水率豐富的礫砂層，樁基施工時存在流砂、孔壁坍塌等施工難點，為確保施工安全改變原設計的人工挖孔工藝，而采用機械沖抓成孔、鋼套筒護壁新工藝進行施工，鋼套筒采用10~14mm厚鋼板制作，單節長1.8~3.6米，設排水井降低地下水位。
施工時用卷揚機將鋼抓斗拎起，然后自由落下，利用沖擊力將鋼葉片沖入土中，上抓時合攏葉片將土抓出孔外，孔深達到1~1.5米時放入第一節鋼護筒，護筒隨沖抓進度，逐漸往下放，第二、三節鋼套筒和第一節鋼套筒一樣施工，直至樁基持力層，鋼套筒由樁基定位時預設的四個控制點校驗，使樁位偏差控制在30mm內。
樁基持力層設計為泥質粉砂巖，施工時不易坍塌，采用鑿巖機人工鑿巖，達到入巖深度后，由監理和建設單位代表進行驗孔，按此工藝施工的樁基孔底持力層不被松動，碴石也能清理干凈，確保樁基持力層達到設計和規范要求。
驗收合格的樁孔，立即放入鋼筋籠進行樁身混凝土澆搗，避免持力層巖石風化，混凝土采用串筒入孔，加長振搗棒振搗，樁頂加灌500mm，待基坑開挖后鑿除，確保了樁身混凝土的質量。樁基工程竣工后，經浙江大學土木工程測試中心進行的高、低應變動測，單樁豎向極限承載力和樁身質量均滿足要求，經檢測大樓314根樁全部為Ⅰ類樁。
地基與基礎分部工程于2002年9月7日通過了驗收，評定為優良。基礎分部工程共做砼試塊361組，其中樁基C25計314組，墊層C10計9組，C30計33組，C35計3組，S6抗滲試塊2組，經評定全部符合要求。消防水池、生活水池、電梯井坑施工完成至今已近二年的時間，未發現一處滲漏現象。
挑戰來自難點
這是一項主體結構非常復雜的工程，給施工帶來很多的難點:
首層面積達6647平方米，七道伸縮縫，A區平面為(寬)39.6m×(長)54.6m，大面積梁板混凝土澆搗時的間歇時間不易控制，如安排不當，會產生冷縫。
立面造型復雜，14個不同直徑的48根弧形梁、28個弧形陽臺、680m弧形線條、52個弧形墻上弧形窗的現澆過梁等異型構件較多，給模板的制作和安裝帶來了難度。
21m直徑的半球形穹頂采用鋼筋混凝土澆搗，由26根弧形梁支承，現澆板厚100mm。穹頂模板的設計、安裝，混凝土的澆搗方法等許多難點需要進行技術攻關。
14m跨度1.6m高混凝土井字梁，支模架高度達17m。支模架的穩定性，混凝土振搗的密實度是施工難點。
設計采用大量的圓、異形柱，其中高18.6m、1000mm直徑的圓柱38根；高11m、800mm直徑的圓柱17根；另有0.6m、0.5m直徑的圓異形柱64根。
燒結多孔磚填充墻與框架梁的交接，門窗、設備的固定點等都需事前策劃。
這些難點和特點，無疑是對舒適春和他項目部全體工程技術人員以及各個工序操作工人的考驗。定下的所有目標，是一種承諾，一定要兌現。科學的態度、嚴謹的措施，通過全體員工的奉獻精神、一絲不茍的勞作，迎接那些難點組成的挑戰，并且毫無疑義地去戰勝它們。
樓層軸線投遞采用天頂法；采用J2經緯儀相匹配的彎管棱鏡組成直角棱鏡目標分劃板，將監控線引至各樓層；水平控制采用閉合環路，各個點的高程應用閉合環路復核誤差小于1mm，并將偏差進行分解，樓層標高直接用同一根卷尺傳遞；模板采用優質覆膜多層膠合板；為避免砼振搗過程中因漏漿而產生蜂窩、麻面等質量缺陷，在柱陽角、構造柱與砌體交接部位均粘貼雙面膠，樓板模板接縫粘貼膠帶紙，以防漏漿。采取以上措施后不僅保證了砼構件的幾何尺寸，而且使澆注后的砼密實平整、內實外光，克服了梁柱節點的質量通病。
近九千立方的結構砼量采用泵送施工工藝。針對大面積梁板混凝土澆搗時的間歇時間不易控制，會產生冷縫的難點，施工前按混凝土的產能合理安排間歇縫位置，間歇時間控制在1小時內，采用此方法施工的梁板混凝土沒有產生冷縫。經數理統計法評定，全部符合設計和檢驗標準要求。
九層穹頂建筑面積328平方米，頂板采用21m直徑100mm厚鋼筋混凝土半球形現澆板，由22根250×750、4根350×750弧形梁支撐，為防止球蓋滲漏，274立方米混凝土一次性澆搗，攻克了球蓋鋼筋混凝土施工的一大難點。
各項新技術、新材料、新設備、新工藝的應用，大大加快了施工進度，工程主體結構于2003年2月8日，一次性順利通過了驗收，主體結構施工質量優良。至工程竣工共進行了19次沉降觀測，沉降量在11-15mm之間，結構沉降均勻穩定，全高垂直度最大偏差8mm，結構施工質量可靠。工程主體結構榮獲2003年度金華市建設工程優質結構獎。在努力提高工程質量的同時，項目部認真按照部頒JGJ59-99標準及省市有關規定，狠抓了施工現場的安全、文明施工管理工作，工程榮獲浙江省2003年度文明標化工地獎。
有創意的建議
屋面防水采用剛柔結合的防水方案，柔性防水層采用2mm厚高分子防水涂料、1.5mm厚三元乙丙防水卷材兩道，剛性防水層采用40厚C20細石砼。6260m2屋面的找平、找坡、保溫、隔氣、隔離、防水和保護層等都采取了嚴格的技術工藝把關，各道防水工藝處理得當。經過近一年多時間的使用，屋面不滲不漏，施工質量可靠。
屋面原設計采用2%建筑找坡，最長坡度線15.74米，找坡層最厚處為390mm，為節約工程造價，減輕荷載，提高防水效果，經設計院同意改為3%結構找坡，節約造價（約20萬元），業主為此獎勵項目部人民幣1萬元。
屋面坡向正確，排水通暢。32萬塊廣場地磚排列勻稱、縫隙一致，八字角清晰。
立面上的多層次凹凸裝飾造型，原設計為無組織排水，設計院采納項目部的建議，增設有組織排水1955m2，減少了外墻面污染。
屋面管道支座采用預制砼塊，做成藝術狀，造型別致，水泥白石屑砂漿粉刷，面層拉毛處理后觀感似斬假石。空調機組支座及管道支座水泥砂漿粉刷，所有陽角處均采用銅條護角，做工精致。
室內外設計均采用普通材料裝飾，本著為用戶服務、以人為本的宗旨，通過事前策劃和精心施工，達到了精致細膩的效果。
為了確保細部質量，提高工程觀感效果，項目部著重抓好了材料進場關，堅持做好了樣板開路制度，嚴格三檢和技術資料的記錄、積累和分析制度，并且把施工質量、工作質量與經濟分配有機掛鉤，強化了施工全過程的工序和工藝管理，通過精工細作、精雕細琢，有效地保證了裝飾工程總體質量的全面提高。
大樓外立面采用大量錐形科林斯羅馬柱裝飾，其中高17米，端部直徑1.36米，梢部直徑1.16米的38根；高9.5米，端部直徑1.10米，梢部直徑0.95米的17根，另有0.6米、0.5米直徑的科林斯柱共計64根，外觀威嚴美觀，但加大了整個工程的施工難度。為保證整個外立面的裝飾效果，項目部從方案的選擇、材料的質量檢查和施工工藝等方面加強了控制，取得了預期效果。
科林斯柱施工方法設計沒有明確，項目部和業主、設計、監理一起探討異型模板砼一次性澆搗成型、GRC預制構件、干掛花崗巖三種施工方案，從質量、經濟等多方面綜合考慮后，確定采用手工制作的GRC預制構件。119根科林斯柱GRC構件，施工至今二年沒有產生裂縫，以17米高的柱為例，拼接縫按常規方法施工有豎縫3條，水平縫13條，改為按此方案施工后，減少為只有水平縫3條，14米高豎棱直線度誤差均小于2mm。
建筑業十項新技術的推廣和應用
大力推廣應用建筑業十項新技術是本工程的一大特色，在工程施工中，依靠各項新技術的應用，對提高工程質量起到了巨大的推動作用，取得了較好的經濟效益和社會效益。本工程共應用了建筑業十項新技術中的七項：現場攪拌及泵送砼技術；粗直鋼筋連接技術；新型模板應用技術；建筑節能和新型墻體應用技術；新型建筑防水和塑料管應用技術；鋼結構網架應用技術；計算機應用技術；等。
工程質量評定“優”字當家
十個分部工程評定情況如下：
地基與基礎分部工程計364個分項，353個分項評定優良，優良率97%；
主體分部工程計443個分項，366個分項評定優良，優良率83%；
地面與樓面分部工程計136個分項，122個分項評定優良，優良率90%；
門窗分部工程計122個分項，113個分項評定優良，優良率93%；
裝飾分部工程計524個分項，478個分項評定優良，優良率91%；
屋面分部工程計71個分項，65個分項評定優良，優良率92%；
建筑采暖衛生與煤氣分部工程計90個分項，86個分項評定優良，優良率95.6%；
建筑電氣安裝分部工程計115個分項，112個分項評定優良，優良率97%；
通風與空調分部工程計127個分項，124個分項評定優良，優良率97.6%；
電梯安裝分部工程計12個分項，12個分項評定優良，優良率100%。
工程竣工，十個分部工程全部評定為優良，合計分項工程2004個，其中1831個分項工程優良，優良率91%，質量保證資料符合要求，觀感質量得分率92%，室內環境檢測等各項安全和功能檢驗全部符合要求。單位工程質量評定為優良。另外，還先后榮獲：
2003年度浙江省文明標化樣板工地、安裝行業樣板工地；2004年度浙江省優秀安裝質量獎、優秀裝飾獎；2004年度浙江省“錢江杯”優質工程、2004年度全國工程建設優秀質量管理小組等多項榮譽。
經600余名員工17個月的辛勤勞動，如今，法院新大樓已高高矗立在東陽江畔，成為江北新區一道亮麗的風景線。舒士春望著這座被自己稱為“藝術建筑”的大樓，不無感慨，他對筆者說，這是項目部全體員工的作品，是大家的心血和汗水的結晶。公司領導何總、蔣副總以及各個部門，對我們極大的支持、幫助；還有我們項目部的同志，我們組成的這個團隊，付出了多少啊！他一一列舉著伙伴們的名字，講述著他們的奉獻和辛勞，令筆者很感動。項目副經理馮黎明，以自己的聰明才智，成功地將新材料、新工藝運用在創優中；技術負責人厲寶偉，任勞任怨，刻苦鉆研，攻克了許多施工難點；施工負責人何松有，工作中始終保持著那股認真勁兒，敢挑重擔，敢于負責；質量員沈昌文，大公無私，只要是質量問題，到他那里，他就是六親不認，就是講精益求精，容不得半點的馬虎；還有不能忘記的是預算員申屠欣，工作上的頂真勁兒讓人折服，還主動做好后勤服務工作，大家都很欽佩。。。這是團隊，是一種精神和文化。東陽法院工程完美地告竣了，與之共存的將是舒士春和他的項目部體現出的精神與追求。
2003年度金華市優質結構工程(浙江省未開展優質結構獎評比)
2003年度浙江省文明標化樣板工地
2003年度浙江省安裝行業樣板工地
2004年度浙江省優秀安裝質量獎
2004年度浙江省優秀裝飾獎
2004年度浙江省“錢江杯”優質工程
2004年度全國工程建設優秀質量管理小組等多項榮譽。
創優措施
確保工程創優目標的實現，公司成立了以總經理何飛龍為組長，副總經理蔣幼良為副組長，公司機關技術、生產、質量等各職能部門負責人為成員的工程創優領導小組。工程創優領導小組負責本工程施工過程中的各項協調工作。組織強有力的項目部進行本項目的施工。公司任命曾創出過2002年度省優“錢江杯”優質工程和多項地級優質工程的國家一級項目經理舒士春擔任本工程的項目經理，直接負責本工程的組織、指揮、管理和協調工作，主持重大問題的決策。在公司范圍內選派懂業務、善管理、責任心強、經驗豐富的專業人員組成項目經理部，實施對項目的管理、控制和監督。并在公司范圍內抽調技術熟練、創優經驗豐富的隊伍參加本工程的施工。一支有很強戰斗力的團隊，向著工程最高榮譽發起了扎實而又充滿激情的戰役。
一切都要做到精心、細致，追求的就是完美。貫徹ISO9002質量體系標準，通過貫標，不斷提高項目部管理素質，這不僅僅是對項目經理班子的要求，也是通過項目部成為全體員工的自覺行為規范。科學發展觀落實到施工項目上，以往那種大型工程搞的“人海戰術”、“疲勞戰術”在這里行不通。項目經理舒士春很清楚這一點，他發起成立QC小組的動議，得到項目班子的一致贊成。QC小組成立后，對關鍵部位質量控制進行技術攻關，圍繞質量、工期、安全、文明施工四大管理目標，以降低工程施工成本、提高工程質量為目標積極開展活動，取得了顯著成效，《創新17米高錐形大直徑科林斯柱新工藝》QC成果，為他們帶來2004年度全國工程建設優秀質量管理小組稱號的榮譽。
通過工程創優目標管理，不斷完善工程創優組織機構，加強施工過程質量流程控制等措施，對施工全過程實行有效的質量控制，確保了工程創優目標的順利實現。
根據工程的總體質量目標，將質量目標進行分解，明確各分部分項工程的質量目標，確保工程質量目標的實現。工程具體質量目標：“竣工一次交驗合格率100%，分部工程優良率100%，分項工程優良率大于85%\"”。在每個分部、分項、工序施工前都進行詳細的技術交底，下達指定性質量目標，不達到目標不允許下道工序施工，實行定人、定位、掛牌施工，加強職工的責任心和榮譽感，并在施工中嚴格執行“三檢”和工序管理制度，使工程質量始終處于有序受控狀態。
嚴格執行國家和行業施工技術規范標準和工程建設標準強制性條文：工程施工之前，認真開展施工圖紙會審工作，細心閱圖，領會圖紙設計含義并嚴格按圖施工。對圖紙設計不符合規范和條文的內容，及時與設計等單位聯系，共同探討解決方案（如中庭防火分區面積超標,增加防火卷簾門、水平段長度大于500mm的欄桿下部增設檔板、高度低于0.80m的窗臺都加設防護欄桿等），使各項問題在施工之前都能得到較好解決。通過編制施工組織設計和各專項施工方案，明確各分部分項工程的施工要求，所有分項工程施工之前，都要對施工班組進行技術交底，明確質量要求和施工工藝，并形成記錄。
一、引言
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂。《中華人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅質量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
主要參考資料葉金良：《WTO與房地產營銷》，湖北人民出版社，2001年10月第一版。
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