時間：2023-09-20 18:19:26
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)不景氣的原因的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
多位溫州炒房者、房產(chǎn)人士近日在接受媒體采訪時認(rèn)為，之前十多年叱咤全國市場的“溫州炒房團(tuán)”，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒。
“溫州炒房團(tuán)”是全國炒房的典型代表，也是全國房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)向標(biāo)。“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒意味著全國房地產(chǎn)市場中的投機(jī)購買力絕大部分被擠出市場，也意味以擠出投資投機(jī)為重點目標(biāo)之一的樓市調(diào)控取得階段性成果。
“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒的教訓(xùn)有利于促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于將資本資金導(dǎo)流到實體經(jīng)濟(jì)渠道。當(dāng)然，筆者所說的實體經(jīng)濟(jì)的準(zhǔn)確定義是，實實在在從事商品生產(chǎn)和商品流通，從事各類服務(wù)的企業(yè)。而不是用資本資金進(jìn)行短期投機(jī)炒作，以追求暴利的行業(yè)。從這個意義上說，“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒是個好現(xiàn)象，對將整個經(jīng)濟(jì)從虛無縹緲、虛火過旺的全民一大炒中解救出來大有裨益。
但是，“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒后可能引發(fā)引爆的金融風(fēng)險我們不能不警惕。從“溫州炒房團(tuán)”的資金構(gòu)成看，其資金7成來自于借款，包括兩個方面：一是民間借貸，二是銀行貸款。而民間借貸大多又都是高息借款炒房，少則月息一兩分，高達(dá)三四分。去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監(jiān)測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場。據(jù)保守估計，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。另一個事實是，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主、20%的專業(yè)炒家，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成。在目前房地產(chǎn)調(diào)控力度不減特別是限購政策不松懈和中小企業(yè)經(jīng)營嚴(yán)重困難兩面夾擊之下，大部分炒房者已經(jīng)資不抵債，抵押房產(chǎn)價值下降到不能抵償債務(wù)，資金鏈條已經(jīng)開始斷裂，風(fēng)險已經(jīng)開始暴露。這是浙江特別是溫州企業(yè)主不斷跑路的原因。這背后的民間借貸和銀行信貸風(fēng)險可能被引爆。今年以來，溫州除了民間借貸接連傳來崩盤以外，溫州銀行不良貸款率也出現(xiàn)大幅上升。到今年2月末，溫州不良貸款率快速升到1.74%，3月末為1.99%，4月末為2.27%，5月末為2.43%，6月末為2.69%，而去年6月末溫州銀行業(yè)不良貸款率僅為0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。有跡象表明未來急劇攀升的可能性很大。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險 ；控制
1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險及主要類型
1.1 房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。
1.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型
（1） 經(jīng)營風(fēng)險
它主要是指因為經(jīng)濟(jì)活動、景氣循環(huán)等總體經(jīng)濟(jì)因素影響到不動產(chǎn)投資的經(jīng)營效益。例如，經(jīng)濟(jì)不景氣使大眾的投資意愿降低及購買力下降，因而購買或承租不動產(chǎn)的能力降低，并造成不動產(chǎn)價格或凈盈利的下降。房地產(chǎn)開發(fā)所受經(jīng)濟(jì)不景氣的打擊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)。
（2）財務(wù)風(fēng)險
因為借款而帶來的風(fēng)險稱為財務(wù)風(fēng)險。借款使投資者能以較小的資金參與較大規(guī)模的投資計劃。然而在借款后，投資者所承擔(dān)的風(fēng)險也會增加。不管經(jīng)營的情形如何，投資者都要支付債權(quán)人的利息，從而對現(xiàn)金流動造成壓力。在經(jīng)營困難時，借款過多可能會使公司無法支付利息而造成破產(chǎn)。由于大部分房地產(chǎn)投資都以較少的自有資金參與較大的投資開發(fā)計劃，所以借款投資在擴(kuò)大盈利的同時，如果經(jīng)營不善會使虧損擴(kuò)大。
（3）流動性風(fēng)險
通常各個開發(fā)商的樓盤各不相同、各具特色。每個開發(fā)商的房地產(chǎn)商品都具有自己的特點和賣點。所以在房地產(chǎn)交易前，消費(fèi)者會做一番細(xì)致的相關(guān)樓盤資料收集和研究分析。即便在消費(fèi)者決定購買后，往往必須安排貸款及處理相關(guān)程序。這些都需要一段時間，這對于急于銷售的開發(fā)商造成不利。因此在競爭激烈急需回款的情況下，開發(fā)商不得不降價銷售，形成損失風(fēng)險。
（4）公共政策和法律風(fēng)險
各種與房地產(chǎn)有關(guān)的政策法規(guī)由政府部門控制。而房地產(chǎn)開發(fā)受一些金融法規(guī)的影響十分明顯。如稅法的修改、新的金融政策出臺、土地出讓政策的變化、城市開發(fā)計劃的改變都會引起項目的變化。
（5）企業(yè)管理風(fēng)險
由于企業(yè)經(jīng)營管理水平限制，以至未達(dá)到預(yù)期的收益。如財務(wù)制度混亂引起的資金周轉(zhuǎn)緩慢，營銷方式單一落后而引起的銷售緩慢等。
從我國目前情況來看，房地產(chǎn)投資的回報率較高但也有很大的風(fēng)險。但只要房地產(chǎn)投資開發(fā)商仔細(xì)分析處理，許多風(fēng)險是可以降低甚至規(guī)避的。
2 影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要因素分析
影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素很多，既來自于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的本身，又來自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識的滯后性、財務(wù)管理控制的局限性以及來自于大自然的災(zāi)害等。總之，在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險無時不在，無處不有。房地產(chǎn)投資的分險因素種類繁多且十分復(fù)雜，其中最主要的大致有以下幾種：
2.1 財務(wù)風(fēng)險因素
財務(wù)方面的風(fēng)險因素主要有融資風(fēng)險和購房者拖欠者風(fēng)險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負(fù)債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)的投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險。這兩個風(fēng)險是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險的主要因素。
2.2 利率風(fēng)險
由于房地產(chǎn)投資具有資金量大，開發(fā)周期長的特點，房地產(chǎn)投資不可避免地存在著隨市場資金利率的變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。一般地說，若市場利率有微小的變動，便會使房地產(chǎn)價值產(chǎn)生較大的變化。
2.3 變現(xiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性較差，這是由于：1、非貨幣性資產(chǎn)兌現(xiàn)能力本身就比貨幣性資產(chǎn)兌現(xiàn)能力差；2、房地產(chǎn)投資周期長，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性和不可移動性；3、急于將土地投資化成現(xiàn)金常常會受到一定損失，而且土地投資和整個房地產(chǎn)建設(shè)投資必須要通過一段時間后，才能作為房地產(chǎn)進(jìn)入市場進(jìn)行流通；4、房地產(chǎn)銷售費(fèi)時費(fèi)力，且房屋產(chǎn)品比一般產(chǎn)品銷售困難。這些過程基原因從不同角度和側(cè)面造成了房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險。
2.4 社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險
社會風(fēng)險通常是指由于國家政治、政策、法規(guī)、計劃等形式和經(jīng)濟(jì)形勢的大氣候變化等因素的影響，給投資都帶來的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。意外事故風(fēng)險主要是指自然災(zāi)害和人為破壞而造成的房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)損失、如暴風(fēng)雨、洪水、雷電等自然災(zāi)害。
3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制的策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
3.1 投資分散策略
房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟(jì)增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一種常用的風(fēng)險分散方式。共同投資要求利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。
3.2 投資組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則在恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上進(jìn)行反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低寫，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的收益彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
3.3 保險策略
對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。保險對于減少或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于提高房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)投資者所需的保險險種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險公司等幾方面的因素。
參考文獻(xiàn)
［1］中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日第八屆人大常委會第八次會議通過）［Z］.
［2］徐文通.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.中國金融出版社，1992.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫破裂；經(jīng)濟(jì)危機(jī)；政治危機(jī)；社會危機(jī)
一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)
(一)生產(chǎn)萎縮
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費(fèi)用下降3.5％，以這次危機(jī)為轉(zhuǎn)折點，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達(dá)5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達(dá)6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達(dá)120萬，1998年又增加到200萬。
(二)消費(fèi)銳減
Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價格的變動對消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票，以香港經(jīng)驗來看，是當(dāng)樓價大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴(kuò)展至高檔消費(fèi)市場及其它行業(yè)。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟(jì)增長率下降2個百分點以上。
(三)經(jīng)濟(jì)增速下降
個人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。
二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機(jī)
隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達(dá)25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價指數(shù)走勢基本上呈相反方向變動，即當(dāng)住宅指數(shù)下跌時，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關(guān)系更為清晰。
我們再以散點圖重繪香港私人住宅售價指數(shù)(以平均計算)與犯罪率的關(guān)系。由點的分布來看，兩者存在反向關(guān)系，但并不是直線關(guān)系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，香港社會危機(jī)逐漸加劇。中產(chǎn)階級、負(fù)資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達(dá)不滿、終于導(dǎo)致發(fā)生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經(jīng)濟(jì)形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。
香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較堅穩(wěn)，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價走勢相似，但波動幅度較細(xì)，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。
圖5為香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度的相關(guān)度分析，我們可以見到在樓價由55至95之區(qū)間，正相關(guān)度較高，高于或低于此區(qū)間，相關(guān)度較低，反映民意認(rèn)為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風(fēng)暴或非典疫情令房價下跌，說明香港民意是有理智的。
三、總結(jié)
總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟(jì)的增長。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險問題，關(guān)系到政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機(jī)構(gòu)決策等。如果對房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險評估有誤，將可能會對個人、企業(yè)和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機(jī)幾乎使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠(yuǎn)，而且不再局限于資本市場，有互動、跨國和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢。近代較嚴(yán)重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70％的經(jīng)歷。事實上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機(jī)泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導(dǎo)火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設(shè)立預(yù)警機(jī)制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房價指數(shù)而設(shè)的hedgelets)，不但對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的實用性，而且對房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評價房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險，對于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機(jī)構(gòu)決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.
Passivevictims
Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.
Survivingvictims
PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.
His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".
WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.
Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone
Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.
Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.
Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.
Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.
MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.
Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.
Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.
SethetryingtokillBodwinsymbolicallyconsti-tutesarestagingofhertrauma:thedeathofherdaughter.BodwinapproachesthehousetocollectDen-verforworkinthesamewaythatschoolteacherap-proachedtorecapturehisslaves.Butthistime,Sethechoosesadifferentcourseofaction.Insteadoftryingtoprotectherchildrenbykillingthem,shefliesatBodwinwithanicepick.Forthefirsttime,herprotestisdirectedoutwardtowardthesourceofoppression,representedbyBodwin(whostandsforschoolteacher),ratherthantakingtheformofself-destructionofmur-deringherownchildrenlasttime.AtthatmomentBeloveddisappears.Sheisalsoreleasedandsavedbymother''''shysteriaandherdesperateresponsetothesametrauma,whichthemotherandthedaughtershareforsolong.
經(jīng)濟(jì)增速預(yù)料中繼續(xù)下滑
從各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，2008年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)在內(nèi)外不利因素作用下繼續(xù)下滑。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值按可比價格計算，同比增長10.4％，比上年同期回落1.8個百分點，其中一季度GDP增速為10.6％，二季度增速為10.1％。GDP增速自2007年二季度達(dá)到12.6％的增速后，目前已經(jīng)是連續(xù)第四個季度回落。
除了投資增速外，出口和工業(yè)生產(chǎn)同比增速都有較大的回落。出口增速的回落速度較快，出口較去年同期回落5.7％個百分點，工業(yè)生產(chǎn)同比增速較去年回落2.2個百分點。
從中國經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行規(guī)律來看，2007年是中國經(jīng)濟(jì)周期在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張中的峰值，2008年即使沒有其他因素影響，經(jīng)濟(jì)增速回落亦在意料之中，但突發(fā)因素加劇了此次經(jīng)濟(jì)回落的廣度和深度。
最不利的因素當(dāng)屬美國次貸危機(jī)的不利影響。外需的減弱導(dǎo)致出口增速快速回落。第二是年初的雨雪冰凍災(zāi)害以及特大地震災(zāi)害。第三是房地產(chǎn)市場。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，房地產(chǎn)業(yè)的下降一定會對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生直接影響。目前房地產(chǎn)投資增速由于慣性仍然較高，但我們認(rèn)為下半年以來房地產(chǎn)業(yè)的不景氣將會逐步體現(xiàn)出來，而且很可能成為導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的最重要因素。第四是證券市場的調(diào)整將會在兩個方面作用于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，一是財富效應(yīng)影響到消費(fèi)的增長，二是融資能力的降低影響到投資擴(kuò)張的能力。
我們判斷宏觀經(jīng)濟(jì)在下半年仍將持續(xù)回落，持續(xù)回落的原因在于這些不利的因素還將逐步作用于我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，而且其中一些不利因素，如房地產(chǎn)市場的不景氣將在下半年逐步體現(xiàn)出來。我們預(yù)測下半年GDP增速將繼續(xù)回落，預(yù)計為9.8％，全年GDP增速為10.1％。
下半年房地產(chǎn)投資下滑或?qū)⑼侠弁顿Y增速
上半年，全社會固定資產(chǎn)投資68402億元，同比增長26.3％，比上年同期加快0.4個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資58436億元，增長26.8％(6月份增長29.5％)，加快0.1個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資9966億元，增長23.2％，加快1.7個百分點。雖然央行在上半年以來一直采取比較嚴(yán)厲的緊縮政策，但上半年固定資產(chǎn)投資增長I仍然快于去年同期。原因是由于投資中自有資金占比不斷提高，投資中來自銀行貸款的比例不斷降低，故導(dǎo)致了投資增速不降反增。其次是，從歷史來看，每次災(zāi)后，由于積極的財政政策，投資在短期內(nèi)都將大幅度的反彈。
下半年影響投資的，我們認(rèn)為需要著重關(guān)注房地產(chǎn)的投資，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投中，房地產(chǎn)投資占其中的比重為26.6％，而去年房地產(chǎn)投資占比為24.3％，今年上半年提高了2.3個百分點。前5月房地產(chǎn)投資增速由于慣性仍保持著34％的增長速度。下半年由于地價以及央行的緊縮政策，房地產(chǎn)投資下降在預(yù)料之中，我們認(rèn)為屆時將會影響到整個投資的增速。
利潤增速明顯趨降。行業(yè)景氣向上游轉(zhuǎn)移
2008年1～5月份利潤增速比去年同期下降21個百分點，下降了一倍。產(chǎn)成品占用資金20083億元，同比增長26.1％，比1―2月份提高了5個百分點，比去年同期提高了6個百分點。大部分行業(yè)利潤增速都比去年出現(xiàn)了明顯的下滑，只有少數(shù)行業(yè)超過去年，石油和天然氣開采業(yè)、煤炭行業(yè)、電子通信設(shè)備制造業(yè)利潤增速分別比去年提高72.6、54.7、31.9個百分點。
通脹環(huán)境下行業(yè)利潤明顯向上游轉(zhuǎn)移。受益于價格上漲，1-5月份石油和天然氣開采業(yè)利潤同比增長54.3％，煤炭行業(yè)增長97.8％。而中下游的大部分行業(yè)利潤明顯下降，隨著上游能源原材料價格繼續(xù)高漲，以及下游行業(yè)由于經(jīng)濟(jì)周期回落需求下滑，前后夾擊之下的中游行業(yè)利潤受到明顯的擠壓。
1-5月份行業(yè)利潤增速所表現(xiàn)的變化和差異，再次證明了高通脹環(huán)境下成本傳導(dǎo)能力是決定行業(yè)景氣的關(guān)鍵因素，1-5月份的數(shù)據(jù)與我們設(shè)計測算的國信行業(yè)成本傳導(dǎo)能力指數(shù)(CTC)和國信行業(yè)成本傳導(dǎo)能力變動指數(shù)(VCTC)完全一致。
基數(shù)因素和食品價格帶動CPI繼續(xù)回落，7月份環(huán)比反彈壓力較大
6月份CPI同比上漲7.1％，比上月回落0.6個百分點，環(huán)比下降0.2％，這里的主要貢獻(xiàn)因素就是食品價格的回落。根據(jù)農(nóng)業(yè)部的跟蹤統(tǒng)計，6月份“農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)價格指數(shù)”環(huán)比回落1.5個百分點，“菜籃子產(chǎn)品批發(fā)價格指數(shù)”環(huán)比回落2個百分點。
6月份PPI同比上漲8.8％，比上月上升0.6個百分點。這里的主要貢獻(xiàn)因素就是煤炭、石油等能源價格繼續(xù)攀升，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格6月份同比上漲13.5％，比上月上升1.6個百分點。
我們預(yù)計一直到8月份，CPI同比指數(shù)都將處于下降通道(基數(shù)原因)，從環(huán)比來看，會比較平穩(wěn)，7月份“農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)價格指數(shù)”基本與上月持平。PPI仍處在上攻趨勢，7月份破9的可能性很大。
下半年宏觀經(jīng)濟(jì)政策展望：繼續(xù)走優(yōu)質(zhì)發(fā)展之路
一直以來，業(yè)界以及政府的共識就是：依靠消耗資源和破壞環(huán)境為代價的粗放型經(jīng)濟(jì)增長是無法持續(xù)的，以國際能源協(xié)會公布的數(shù)據(jù)為例，我國目前的每GDP單位石油需求是世界其它國家水平的約兩倍。最近頒布的第十一個五年計劃的目標(biāo)之一就是把我國的每GDP單位石油耗量每年降低4％，即在2006年到2010年期間下降20％。與此同時，政府希望能改變其“大量消耗大宗商品”(包括主要金屬及其它原材料)的增長模式。政府也認(rèn)為通過從快速增長的商品密集固定投資模式向逐漸以私人消費(fèi)為導(dǎo)向的“低商品消耗”模式轉(zhuǎn)移，是達(dá)成此目標(biāo)的最好途徑。所以，在2007年上半年，當(dāng)經(jīng)濟(jì)以超過12％的增長速度時，政府加大了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的步伐，包括大幅度降低出口商品退稅比率，以及限制部分兩高一資產(chǎn)品的投資。
上半年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整朝著預(yù)期有利的方向發(fā)展，上半年的投資和消費(fèi)關(guān)系得到進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速與社會消費(fèi)品零售總額增速之差同比縮小5.9個百分點。與此同時，“兩高一資”產(chǎn)品的生產(chǎn)增速回落，上半年六大高耗能行業(yè)生產(chǎn)同比增長14.5％，比上年同期回落5.6個百分點。而高新技術(shù)制造業(yè)增速進(jìn)一步加快，上半年高技術(shù)制造業(yè)增加值增加17.6％，同比加快0.5個百分點。但是當(dāng)今年上半年經(jīng)濟(jì)增速回落至10％附近時，政府承受了巨大的壓力。
關(guān)鍵詞:市盈率 每股收益 股價
據(jù)2011年中國16家上市銀行報表的市盈率看，最低的交通銀行僅5.41，而最高的招商銀行也只有6.77，明顯低于國外銀行水平和國內(nèi)其他行業(yè)水平，如果銀行的業(yè)績持續(xù)上升而股價仍舊低迷的話，市盈率還將進(jìn)一步的下降。那過于低下的市盈率是否意味著銀行的價值被低估了？
首先從定義出發(fā)，市盈率是指一個考察期內(nèi)，股票的價格和每股收益的比例。市盈率越低，代表投資者能夠已較低的價格購入股票以取得回報，并在較短的時間內(nèi)收回成本。按經(jīng)驗值來看，市盈率水平14-20為正常水平，0-13則為價值被低估。那么如此看來，國內(nèi)銀行股平均五點多的市盈率反映的是，銀行的價值確實被低估了。
一、市盈率如此低的原因
這可以從分母每股收益和分子股票價格兩方面來分別進(jìn)行考慮。
首先，從每股收益，即銀行業(yè)績方面分析，近幾年銀行的業(yè)績?nèi)绱酥呤怯衅鋬?nèi)在原因的。
1.我國銀行的盈利范圍基本上賺取的是存貸款利差，屬于虛擬經(jīng)濟(jì)而非實體經(jīng)濟(jì)，所以銀行可以超越其他行業(yè)的平均盈利水平，銀行的收入更多的是壟斷收入，來源于銀行在中國的壟斷地位，而明顯不是市場競爭的結(jié)果，所以銀行可以獲得高于國外銀行的利潤水平。
銀行近兩年得益于09年的貨幣寬松政策，使得銀行獲得大量資金大量的進(jìn)行放貸，甚至一度達(dá)到了核心資本充足率到了監(jiān)管紅線的程度，這種監(jiān)管機(jī)制本來這可以促使銀行縮小貸款規(guī)模，然而10年銀行大量進(jìn)行上市融資從股市上補(bǔ)足了資本，從而可以繼續(xù)發(fā)放貸款。而到了11年，即使央行開始收縮貨幣規(guī)模，數(shù)次提高存款準(zhǔn)備金，減少了銀行的可放貸資本也控制了銀行的放貸速度，然而隨之上漲的貸款利率又彌補(bǔ)了前面一點，所以銀行近幾年才可以獲得如此高的好成績。
2.銀行和房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系相當(dāng)緊密，銀行大部分的貸款是貸給了房地產(chǎn)企業(yè)和購房者。而中國前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)確實達(dá)到了一個高點，房價也持續(xù)維持在高價，但房子確是剛性需求，即使房價維持不下，需求并未減少，所以當(dāng)政府進(jìn)行調(diào)控時，房價雖然有下降，但也沒有下降太多，反而從一線城市轉(zhuǎn)向了二三線城市，這也是促成銀行高業(yè)績的重要原因之一，銀行貸款大量投向了房地產(chǎn)行業(yè)。
那么為何股票價格卻與銀行業(yè)績截然相反，從而造成如此低的市盈率？
其次，從股價來看，銀行的股價如此之低完全是由于中國的股民不認(rèn)可。
1.目前在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還未完成的情況下，銀行和房地產(chǎn)行業(yè)的增長完全是由于投資需求拉動的增長，而這種增長在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還將進(jìn)一步改革，政府進(jìn)一步調(diào)控的情況下，明顯已經(jīng)持續(xù)不久，房地產(chǎn)行業(yè)今年的報表顯示，業(yè)績已經(jīng)大幅下滑，雖然銀行方面表示可承受房價百分之三十的下跌，但畢竟銀行的貸款大量的介入房地產(chǎn)行業(yè)，房價的下跌程度也無法預(yù)測，所以銀行業(yè)績能否如前兩年的表現(xiàn)那么良好已經(jīng)成了很大的一個疑問。
2.另一方面的擔(dān)心是銀行陷入地方政府的融資平臺債務(wù)中。政府融資投入的項目大多為中長期項目，不確定風(fēng)險相當(dāng)大，而且大量的中長期債務(wù)破壞了銀行的貸款結(jié)構(gòu)，形成長貸短存的情況，這極有可能引起銀行大面積的壞賬，進(jìn)而導(dǎo)致整個金融系統(tǒng)的震動。而且目前的情況是很多時候銀行無法拒絕政府的融資，所以這也成為股民的一大擔(dān)憂。
3.銀行本身在計劃經(jīng)濟(jì)時期積累的壞賬仍沒有清理完全，現(xiàn)在隱性的壞賬又即將來臨。即使銀監(jiān)會強(qiáng)烈要求銀行補(bǔ)足資本充足率，上市銀行所做的就是開始將手伸向股市，這樣即使可以補(bǔ)足監(jiān)管部門的要求，但風(fēng)險資產(chǎn)仍舊存在，不過是拆了東墻補(bǔ)西墻，根本于事無補(bǔ)。
綜上兩方面來看，這些都是銀行系統(tǒng)本身存在的經(jīng)營模式的弊端，所以即使銀行的利潤如此高而銀行股的股價還一直低迷，這不僅是市場的不景氣，也是銀行本身暴露的問題。從這也可以看出我國銀行的價值并沒有被過分低估。
二、解決方法
我國銀行存在的弊端只能通過經(jīng)濟(jì)體制的改革來逐步改善，但目前銀行也應(yīng)該從多方面逐步進(jìn)行。
1.業(yè)務(wù)創(chuàng)新
當(dāng)務(wù)之急是改變銀行的盈利范圍，從大量依靠存貸款利差，轉(zhuǎn)向多元化盈利模式。進(jìn)一步放開存款上限和貸款下限的限制，讓利率在市場自由博弈，讓銀行自己去評估風(fēng)險和定價，才可以搞活市場，使銀行的經(jīng)營走上正軌而不是一味的求大。從而真正實現(xiàn)銀行資源配置的功能，緩解目前信貸錯放的情況，將資金投放到真正有回報有需求的地方，而不是由國家由政府來決定。
2.減少股票再融資的次數(shù)和數(shù)量
銀行大量的從股市融資是導(dǎo)致股民對銀行不信任的原因之一，因此最根本就要減少股票再融資的次數(shù)和再融資的數(shù)量，可以從債券融資也可以向大股東增發(fā)股票，但是要減少公開發(fā)行，不要給股市增加不良情緒。
3.調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)
要真正減少風(fēng)險，銀行要做的不是盲目擴(kuò)大資本來減少風(fēng)險資產(chǎn)率，而是要從根本上減少風(fēng)險資產(chǎn)。調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)是必須的，不要將雞蛋放于一個籃子里，而是多方面投放貸款，減少房地產(chǎn)這種周期性行業(yè)帶來的風(fēng)險，也不會由于房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣而影響銀行的利潤。
從市盈率一個指標(biāo)看銀行價值，仍顯不足，價值問題是多方面構(gòu)成的，但其背后揭示的是目前銀行系統(tǒng)確實存在一定的問題，存在需要改進(jìn)的地方，如果不盡力改善，有可能連鎖的造成整個銀行系統(tǒng)的震蕩。
參考文獻(xiàn)：
__年第二季度，__市住房公積金總體運(yùn)行平穩(wěn)，各項運(yùn)行指標(biāo)呈健康發(fā)展態(tài)勢，歸集額穩(wěn)步增長，個貸發(fā)放額有所回升，資金供給穩(wěn)定，資金使用率持續(xù)下降，住房公積金服務(wù)得到不斷加強(qiáng)和改進(jìn)，住房公積金在構(gòu)建__城鎮(zhèn)住房保障體系和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。
__年1-6月份住房公積金歸集額4.57億元，__年1-3月份歸集額3.5元，較__年同期增長30.6%。歸集額較__年有所增長的原因主要是行政事業(yè)單位工資整體上調(diào)所致。
__年1-6月份累計提取住房公積金2.54億元，較去年同期提取2.4萬元上漲了5.8%。其中，購房提取5784萬元，同比減少57.3%；償還貸款提取9593萬元，同比增長41.6%；離退休原因提取7874萬元，同比減少0.8%;調(diào)動提取564萬元；其它提取1405萬元。總體來看公積金提取總額變化不大，其中，購房提取減少主要是受房地產(chǎn)市場不景氣大環(huán)境所致，購房職工減少，而受公積金政策調(diào)整影響，還貸支取力度加大，彌補(bǔ)了購房支取下降的空缺。
受當(dāng)前房地產(chǎn)市場變化和經(jīng)濟(jì)下行趨勢的影響，我市房地產(chǎn)交易量下降，受其影響住房公積金個人貸款發(fā)放規(guī)模穩(wěn)中回落。__年1-6月份發(fā)放2.01億元，__年1-6月份發(fā)放住房公積金個人貸款2.49億元，同比減少19.28%；__年1-6月份發(fā)放戶數(shù)1087戶，__年1-6月份發(fā)放戶數(shù)1506戶，同比減少27.82%；截止__年6月底，個人住房貸款使用率61.13 %，較__年6月底有所下降。截至__年6月底，公積金個人貸款余額 26.6億元，__年6月底公積金個人貸款余額27.48億元。
二季度增值收益大幅度增加。__年上半年住房公積金業(yè)務(wù)收入9212萬元，業(yè)務(wù)支出613萬元，實現(xiàn)增值收益8599萬元，同比增長169%。主要原因是前年住房公積金個人貸款發(fā)放量創(chuàng)歷史新高，個人貸款余額增長較快，在貸款利率穩(wěn)定的形勢下，個人貸款利息收入穩(wěn)定增長。另外，經(jīng)過__年11月22日、__年3月1日、__年5月11日和__年6月28日，住房公積金存貸款利率四次降低，支付的個人住房公積金存款利息大幅度減少。并且，我市在保證職工提取和貸款正常使用的前提下，優(yōu)化住房公積金存款結(jié)構(gòu)，定期存款實行階梯性存儲，實現(xiàn)了住房公積金增值收益大幅度提高。
陳淮（建設(shè)部政策研究中心主任）
未來房價上漲并不現(xiàn)實
陳淮認(rèn)為，重置成本的下降讓房價回升失去了市場觸動的基礎(chǔ)，未來房價上漲并不現(xiàn)實。
所謂的重置成本，指的是現(xiàn)在重新購置同樣資產(chǎn)或重新制造同樣產(chǎn)品所需的全部成本。
陳淮說，房價高昂很大程度上的原因是當(dāng)時土地價格上漲之后導(dǎo)致重置成本的上升，這種土地價格上漲后的錢并裝不到開發(fā)商的口袋里，因為開發(fā)商還要按照已經(jīng)上漲的土地價格補(bǔ)充自己的要素消耗。因此，房子生產(chǎn)過程中的鋼材、水泥、土地價格、企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是房子的真實成本，而庫存購入的原材料的成本并不是開發(fā)商的真實成本。
“我們現(xiàn)在的重置成本處于一個下行的通道當(dāng)中，這注定我們房價上漲沒有這個客觀的基礎(chǔ)。事實上，我們的房地產(chǎn)市場單邊暴漲和單邊暴跌的現(xiàn)象都不會再出現(xiàn)了，不斷小幅波動的行情將會成為常態(tài)，對于未來的房價，我更趨于這樣的一個判斷。”他說。
于秀琴（北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人）
北京市房價還將下降
于秀琴日前表示，北京市的房地產(chǎn)市場價格漲幅回落才剛剛一年，立刻就結(jié)束是不太可能的，回落還會延續(xù)，房地產(chǎn)價格的調(diào)整還沒有結(jié)束。
于秀琴說，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了所謂的小陽春。但是據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)家對房地產(chǎn)未來的走勢仍處于觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期。這個調(diào)整期體現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)投資大幅下降；二是房地產(chǎn)商品房的庫存量相當(dāng)大，現(xiàn)房空置面積1437.2萬平方米，說明房地產(chǎn)市場處于供大于求的態(tài)勢。
她表示，為了促進(jìn)交易量的增長和回升，中央和地方政府出臺了一系列的措施，在這種情況下，一季度確實出現(xiàn)了一個政策性的反彈，銷售量比去年同期增長了81.1%，這是商品房交易量連續(xù)3年下降后的一個回升，是恢復(fù)性的增長。但是在政策和政府的大力度救助下，地產(chǎn)商不顧交易量的下降主要是購房成本過高導(dǎo)致這一事實，很不理性的在稍有好轉(zhuǎn)時就提高價格，于是又重復(fù)走了宏觀調(diào)控前的路線，所以預(yù)計調(diào)整期還會延長。
楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
2009年可能是最寒冷的一年
楊紅旭認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)市場還是會呈現(xiàn)底部震蕩的格局，價格還是要往下走的，雖然三四月份買房子的人增多了，但是如果因此房價而開始抬頭，這對房地產(chǎn)市場的健康是非常有害的，最后又將導(dǎo)致成交量的萎靡，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。
“我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)真正轉(zhuǎn)暖至少要在明年。2009年極有可能是改革開放30年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展史上最不景氣、最寒冷的一年。今年不會比去年好，想達(dá)到2007年的平均水平，時機(jī)還未到。”他說。
施永青（中原集團(tuán)主席）
還無法判斷樓市何時現(xiàn)曙光
施永青表示，2009年還無法判斷樓市何時可見曙光，待2010年大局穩(wěn)定后，到2011年才可能看到市道的明顯變化。
他說：“房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)的‘小陽春’只是技術(shù)性反彈，‘回暖’言之過早。”施永青在點評2009年樓市時卻仍然表示，這種“量價齊升”僅僅是技術(shù)性反彈，產(chǎn)生的原因一是積累的購買力開始在市場上呈現(xiàn)，二是相關(guān)政策開始產(chǎn)生效應(yīng)。
不管是土地供應(yīng)制度、住房分配制度、交易制度，制度我們都還是有的，但發(fā)展得太快了，制度跟不上，存在制度滯后的問題。房價上漲得太快了以后，就出現(xiàn)了很多的壓力，這就是為什么十年九調(diào)的原因。
調(diào)控連續(xù)做下去，調(diào)控的想法還是有的，這次政府調(diào)控最終的想法就是要改變現(xiàn)在房地產(chǎn)很多的游戲規(guī)則，所以就提出了制度創(chuàng)新，但是創(chuàng)新連著公平，制度改變了，是否意味著創(chuàng)新，是否意味著公平，是否有利于社會，公平還要強(qiáng)調(diào)是否有效，這是企業(yè)的問題，這次調(diào)控，房價是否真的壓得住值得懷疑。
越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策表明了―個趨勢，制度創(chuàng)新是不可避免的，制度創(chuàng)新也不能全部交給市場，應(yīng)該是政府、企業(yè)和社會各界共同解決邊界的問題，哪些是市場化的問題，哪些是政府公共產(chǎn)品的邊界，這樣做才可以實現(xiàn)制度創(chuàng)新，如果完全市場化是做不到的，完全政府化也是不可能的，因此要劃分市場邊界的主體。
本次調(diào)控從短期看還會出現(xiàn)短期報復(fù)性上漲的問題，因為沒有按照市場的角度出發(fā)，而是完全的行政手段，并沒有解決供需矛盾，什么都沒有解決。目前房價遏制不住，還是跟制度有關(guān)，制度問題解決后，房價就會慢慢平穩(wěn)。制度創(chuàng)新可以分幾步走，政府應(yīng)該先將手里掌握的土地區(qū)分開來，加大房屋保障的供給，政府將許多用地偏向于城鎮(zhèn)化或者是偏向于保障房，這樣的改革是一步到位的。
但是中國的地產(chǎn)行業(yè)會進(jìn)入到另外一個通道，我的想法就是從我做起，今后的十年，可能是房地產(chǎn)企業(yè)逐步回歸到跟社會平均化的行業(yè)隊伍的過程，其實房地產(chǎn)行業(yè)跟其他行業(yè)的區(qū)別不大了，社會有很多問題就得到了逐步的解決。
土地制度如果要想實現(xiàn)私有化，我認(rèn)為在中國幾十年是做不到的，但又必須要走，否則大家都購買商品房的問題是解決不了的。稅收上不改也是不行的，目前的稅收體系是不完善的，稅收作為二次分配和三次分配的手段，目前還是不完善的。房產(chǎn)稅推出后是否可以做到公平是大問題，否則房產(chǎn)稅出臺后，給社會造成極大的不公平，或者是貧富差距更大，該交稅的未交稅，工薪階層卻要交稅，將導(dǎo)致貧富差距更大。
住宅市場目前并沒有回歸理性，下一個十年將是房地產(chǎn)走向理性和平穩(wěn)的十年，暴利時代將永遠(yuǎn)不再，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤將和其他行業(yè)走向一致。未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)的回報率大約會在15％～20％。
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；籌資風(fēng)險；投資風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于受各種難以預(yù)料或控制的因素影響，造成財務(wù)狀況不確定而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險從廣義上可以分為：籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。
1企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因
1．1籌資風(fēng)險形成的原因
企業(yè)籌資風(fēng)險的主要成因是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，是反映企業(yè)長期償債能力的指標(biāo)之一，一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率保持在60％～70％是合適的。資產(chǎn)負(fù)債率反映了企業(yè)資金的總體來源，如企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為65％，則表明企業(yè)有65％的資金來源于負(fù)債。資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)來源于負(fù)債的金額就越多，企業(yè)的籌資風(fēng)險就越高。負(fù)債經(jīng)營增加了企業(yè)的籌資風(fēng)險，企業(yè)想要利用負(fù)債經(jīng)營，就必須要保證企業(yè)的投資收益率高于其資金成本率，否則就會虧損。不同的企業(yè)，如果資產(chǎn)負(fù)債率相同，那么虧損越多的企業(yè)，其償債能力就越低，導(dǎo)致其籌資風(fēng)險就越高。主要是因為除了要支付巨額的利息費(fèi)用外，還會降低企業(yè)的市場競爭能力，從而影響到企業(yè)的生存與發(fā)展。
1．2投資風(fēng)險形成的原因
企業(yè)投資風(fēng)險的主要成因是企業(yè)的投資收益率較低，投資收益率是指投資收益與投資成本的比率，反映了企業(yè)投資的收益能力。目前企業(yè)投資的方向主要是股市或房地產(chǎn)，由于近幾年股市波動較大，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，導(dǎo)致企業(yè)投資股市或房地產(chǎn)的收益率持續(xù)偏低，這部分資金完全被股市或房地產(chǎn)給占用，收回成本的可能性都很小，更別說獲得高的投資收益率了。
1．3經(jīng)營風(fēng)險形成的原因
企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的主要成因是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率低。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，它指的是一定期間內(nèi)企業(yè)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的平均次數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時期內(nèi)的銷貨成本與平均存貨余額的比率，用來反映企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率低，表明企業(yè)應(yīng)收賬款和存貨轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金的速度慢，企業(yè)收回現(xiàn)金的速度越慢，想保證企業(yè)生產(chǎn)正常運(yùn)行都很困難，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險越來越大，最終有可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。
2企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
2．1籌資風(fēng)險的防范措施
企業(yè)要想防范籌資風(fēng)險，最重要的降低其資產(chǎn)負(fù)債率，主要有以下幾點：①企業(yè)的負(fù)債要及時歸還，尤其是長期借款，由于長期借款期限長，利率高，必須及時歸還，以免由于“利滾利”帶來高額利息。②企業(yè)的負(fù)債規(guī)模要適度，資本結(jié)構(gòu)要優(yōu)化。負(fù)債經(jīng)營是一把雙刃劍，在給企業(yè)帶來高額利潤的同時，也會帶來較大的籌資風(fēng)險，所以負(fù)債要適度。在籌資過程中，以“先內(nèi)部籌資，后外部籌資”為原則。③企業(yè)在籌資過程要合理安排籌資期限，認(rèn)真選擇籌資方式，流動負(fù)債和長期負(fù)債要合理搭配，盡可能地去降低籌資成本，提高企業(yè)籌資的效率，降低資產(chǎn)負(fù)債率；另一方面，企業(yè)應(yīng)將短期借款的總額控制在合理范圍內(nèi)，適當(dāng)?shù)慕档拓?fù)債的規(guī)模，從而降低企業(yè)的籌資風(fēng)險。
2．2投資風(fēng)險的防范措施
對于投資風(fēng)險的防范，主要有以下幾點：①企業(yè)在進(jìn)行投資之前應(yīng)該對市場進(jìn)行調(diào)查，保證投資所需信息的來源既快又準(zhǔn)確，只有搜集到的信息準(zhǔn)確且及時，才能使投資有可靠的依據(jù)。特別是近年來股市和房地產(chǎn)不景氣，這是不爭的事實，就更不該去投資了。②企業(yè)要科學(xué)合理的規(guī)劃投資金額。企業(yè)的資金首先要保證生產(chǎn)的順利進(jìn)行，只有保證生產(chǎn)順利進(jìn)行之外，如果有閑置的資金，才可以拿出去投資，而且投資時，不能把投資的方向放在與企業(yè)性質(zhì)完全不同的領(lǐng)域，因為企業(yè)對于其他領(lǐng)域比如房地產(chǎn)業(yè)了解的不夠深入，盲目投資會給企業(yè)帶來更大的投資風(fēng)險。③企業(yè)應(yīng)提高決策人員的專業(yè)水平，不能盲目跟風(fēng)，別的企業(yè)投資哪個股票或投資哪個樓盤，企業(yè)也跟著做，決策人員必須有自己的能力，能夠控制投資風(fēng)險。
2．3經(jīng)營風(fēng)險的防范措施
2．3．1加速應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)。
①企業(yè)應(yīng)制定完善的內(nèi)部控制制度。企業(yè)內(nèi)部需要各部門之間相互協(xié)調(diào)、相互配合、相互監(jiān)督，形成一個有效的應(yīng)收賬款管理體系。②企業(yè)應(yīng)該加大催收應(yīng)收賬款的力度。企業(yè)在催收應(yīng)收賬款時，為了減少壞賬損失，緩解資金矛盾，應(yīng)該成立清欠小組并由專人負(fù)責(zé)。可以按應(yīng)收賬款賬齡和收取的難易程度，來進(jìn)行排序并找出拖欠原因，落實相關(guān)人員的催款責(zé)任。③企業(yè)應(yīng)該詳細(xì)地了解債務(wù)人的情況。企業(yè)在選擇客戶時應(yīng)該詳細(xì)了解客戶的資信狀況，優(yōu)先選擇信用良好的客戶進(jìn)行合作。并建立起詳細(xì)的債務(wù)人員檔案，熟知其工商、稅務(wù)、銀行、住址、電話、法人代表等基本情況，以便對其進(jìn)行系統(tǒng)的工作。
2．3．2提高存貨周轉(zhuǎn)率。
①企業(yè)應(yīng)采用適合于自己的訂貨方法。存貨過少會影響生產(chǎn)的正常進(jìn)行，存貨過多會使存儲成本增加，采購之前的主要工作是算出最恰當(dāng)?shù)牟少彅?shù)量。②企業(yè)應(yīng)完善存貨的內(nèi)部控制制度。企業(yè)在領(lǐng)用原材料的時候一定要按照嚴(yán)格規(guī)定辦理相應(yīng)的手續(xù)，嚴(yán)格按照流程辦理，完成一系列的相關(guān)審批手續(xù)。當(dāng)財務(wù)部門對采購合同、倉庫送達(dá)的入庫單及質(zhì)檢部門驗貨記錄的數(shù)量、金額核對正確無誤后，供貨商發(fā)票填開完整，符合條件的，出納辦理付款；在對存貨定期或是不定期的盤查時，出現(xiàn)存貨的虧損情況，有關(guān)部門要及時的作出相應(yīng)的處理，標(biāo)記好避免出現(xiàn)賬實不符的情況，影響企業(yè)的正常采購。③企業(yè)應(yīng)進(jìn)行存貨的淡旺季確認(rèn)。考慮到行業(yè)特性，企業(yè)也應(yīng)從季節(jié)來分析：如生產(chǎn)和銷售存在明顯的季節(jié)性特征，為保證生產(chǎn)旺季原材料的供應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該在淡季進(jìn)行原材料和熟料的生產(chǎn)和儲備，造成年末平均存貨余額相對較大，進(jìn)而使存貨周轉(zhuǎn)率較低，從而加強(qiáng)了存貨的周轉(zhuǎn)能力。④企業(yè)應(yīng)積極處理殘損變質(zhì)和呆滯產(chǎn)品，應(yīng)經(jīng)常開展清倉查庫工作，對那些殘損的、變質(zhì)的商品，應(yīng)及時進(jìn)行處理，對那些積壓的呆滯商品，要多渠道、多方位地進(jìn)行調(diào)劑，必要時要進(jìn)行銷價處理，最大限度地減少資金占用，加速資存貨運(yùn)轉(zhuǎn)。
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